 |
BFW Newsletter Juni 2007 |
| Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer | |
Schneller erfolgreich vermieten und verkaufen auf Deutschlands größtem Immobilien Marktplatz! Profitieren Sie vom Marktführer für Immobilien im Internet: Größter Bekanntheitsgrad und größtes Angebot sichern monatlich über 2,5 Mio. potenzielle Mieter und Käufer (Nielsen NetRatings 1/07). Testen Sie ImmobilienScout24
|
 |
Warmer Winter reduziert Nebenkosten
Der warme Winter in Deutschland hat für die Verbraucher positive Auswirkungen. Es zeichnen sich deutliche Einsparungen bei den Heizkosten ab.
Ein durchschnittlicher Drei-Personen-Haushalt müsse für die abgelaufene Heizperiode von Oktober bis April 170 Euro weniger für Gas aufwenden als im Vorjahr, schreibt die "Bild"-Zeitung unter Berufung auf Angaben von Energieexperten. Das hätten Berechnungen des Bundesverbandes Gas- und Wasserwirtschaft ergeben, nachdem der Gas-Absatz im Jahresvergleich um 17 Prozent gesunken sei.
Bei Heizöl sei der Spar-Effekt sogar noch größer. Hier sei der Absatz im Jahresvergleich um 25 Prozent zurückgegangen, während die Preise um sieben Prozent sanken, so der Hamburger Energie-Informationsdienst. Daraus ergebe sich, dass ein Musterhaushalt mit 3.000 Litern Jahresverbrauch für ein Einfamilienhaus im Schnitt damit rechnen könne, dass die Kosten für Wärme und Warmwasser um 200 bis 300 Euro niedriger lägen als im Vorjahr.
Quelle: IVD
Achtung: Mietbürgschaft
Bei der Vermietung von Gewerberaum wird die Mietsicherheit nur noch selten als Barsicherheit geleistet, die Regel ist die Übergabe einer Mietbürgschaft. Der Vermieter ist nur dann ausreichend gesichert, wenn er zügig auf die Bürgschaft zurückgreifen kann, soweit Ansprüche gegenüber dem Mieter bestehen. Die Banken haben häufig die Interessen Ihrer Kunden im Auge. Bereits im Mietvertrag ist dafür Sorge zu tragen, dass der Inhalt und Umfang der Bürgschaft ausreichend konkretisiert wird. Übergibt der Mieter in Erfüllung seiner Verpflichtung dem Vermieter die Bürgschaft, so ist zu prüfen, ob die Bürgschaftsurkunde den mietvertraglichen Vereinbarungen entspricht. Häufig ist in den Mietbürgschaften der Banken zu lesen: "Wir sind berechtigt, uns jederzeit von der Verpflichtung aus der Bürgschaft zu befreien, indem wir den verbürgten Betrag zum Zwecke der Sicherheitsleistung im Namen und für Rechnung des Hauptschuldners hinterlegen." Die Hinterlegung führt dazu, dass der Vermieter gerichtlich gegen den Mieter vorgehen muss, um eine Freigabe des Betrages zu erreichen. Der eigentliche Zweck der Bürgschaft wird damit unterlaufen, insbesondere kann der Vermieter nicht kurzfristig auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen. Ist eine selbstschuldnerische Bürgschaft übergeben, d. h. Einrede der Vorausklage ausgeschlossen, so kann der Bürge den Vermieter nicht darauf verweisen, zunächst gegen den Mieter zu klagen. Ist gleichzeitig allerdings Hinterlegung zulässig, so wird die selbstschuldnerische Bürgschaft unterlaufen. In allgemeinen Geschäftsbedingungen wird das Recht der Hinterlegung bei Stellung einer selbstschuldnerischen Bürgschaft daher teilweise für unwirksam gehalten, soweit es allgemeine Geschäftsbedingungen sind, dieses auch im kaufmännischen Verkehr.
Wie eingangs ausgeführt ist dieser Interessenlage bereits bei den vertraglichen Vereinbarungen Rechnung zu tragen: Ist eine Bürgschaft vereinbart, so sollte bereits in den Mietvertrag aufgenommen werden, dass der Bürge nicht berechtigt ist, sich durch Hinterlegung von der Bürgschaftsverpflichtung zu befreien. Diese Vereinbarung dürfte AGB-rechtlich unbedenklich sein, weil anderenfalls der Vermieter - entgegen dem Wesen der selbstschuldnerischen Bürgschaft - auf eine gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Mieter verwiesen wird.
Auch wenn dieses heute weitestgehend unüblich ist, ist die optimale Sicherung selbstverständlich die beim Vermieter hinterlegte Barsicherheit. Bei kleineren Mietflächen sollte versucht werden, diesen Weg zu gehen, bei größeren Mietverträgen wünscht der Mieter häufig die Bürgschaft, um Liquidität zu erhalten.
Autor: Babo von Rohr - http://www.breiholdt.de
Achtung "limited"!
Von erheblicher Bedeutung ist für den Vermieter von Gewerberaum die Bonität seines Mieters. Nicht immer sieht sich der Vermieter mit Privatpersonen konfrontiert, sondern mit Firmen. Die GmbH ist ihm bekannt, immer häufiger treten als Mieter sog. "limited" auf. Gemäß Veröffentlichungen steigt die Anzahl der "limited's" in Deutschland schnell an. Die Firmen sind schnell gegründet, die Kapitaldecke ist dünn. Dieses sollte der Vermieter bei Vermietung an eine "limited" berücksichtigen und sich so gut es geht schützen. Folgende Überlegungen sollte er berücksichtigen:
1. Die gesellschaftsrechtlichen Verhältnisse richten sich nach englischem Gesellschaftsrecht. Es bestehen erhebliche Publizitätspflichten, so dass online Informationen über die Firma abgefordert werden können. Es gibt zahlreiche Gläubigerschutzinstrumente nach englischem Recht, auf die hier nicht eingegangen werden braucht.
2. Eine in Deutschland ansässige "limited" ist verpflichtet, ihren Verwaltungssitz als Zweigniederlassung beim örtlich zuständigen Handelsregister anzumelden. Ob bei der "limited" nach deutschem Recht gleicher Schutz gilt wie für die GmbH, ist umstritten und im Einzelfall zu prüfen.
3. Soweit nicht Kraft Gesetzes die Zuständigkeit begründet ist, sollten Gerichtsstandsvereinbarungen getroffen werden, deren Zulässigkeit im Einzelfall zu prüfen ist.
4. Schwierig kann sich die Zustellung wie auch die Vollstreckung gegen eine "limited" im Ausland gestalten. Besondere Bedeutung kommt daher der Absicherung des Gläubigers/Vermieters zu. Er muss sehen, inwieweit er weitere Sicherheit sicherstellen lässt. Zu denken ist an eine deutlich erhöhte Mietsicherheit, die dann allerdings von einer deutschen Bank oder als Barsicherheit gestellt werden sollte. In Betracht kommt darüber hinaus die Übernahme von persönlichen Bürgschaften.
Resümee:
Aus vorstehenden kurzen Ausführungen wird bereits deutlich, dass sich der Vermieter vor Vermietung an eine "limited" ein genaues Bild vom Unternehmen, insbesondere von den finanziellen Verhältnissen, machen sollte. Ist die Lage des Unternehmens zweifelhaft, sollte u. U. von einer Vermietung Abstand genommen werden. In jedem Fall empfiehlt sich die Stellung von Sicherheiten. Gerät die Firma in wirtschaftliche Schwierigkeiten, kann es u. U. lange dauern, bevor ein Titel auf Zahlung und/oder Räumung durchgesetzt werden kann. Dieses Risikos sollte sich der Vermieter bewusst sein, bei aller Harmonisierung auf europäischer Ebene. Im Einzelfall kann vom Vermieter in erheblichem Umfang finanzieller, aber auch zeitlicher Einsatz abverlangt werden.
Autor: Babo von Rohr - http://www.breiholdt.de
|
|
|
|
RECHT
Wenn Mieter den Kabelanschluss anzapfen
Im vorliegenden Fall wurde von einem Wohnungseigentümer ein Kabelanschluss auf eigene Kosten verlegt, die anderen Eigentümer hatten hierauf verzichtet und sich auch nicht an den Kosten beteiligt. Einige Mieter zapften den Anschluss jedoch unbefugt an. Die Eigentümer der betroffenen Wohnungen sind in diesem Fall verpflichtet, die unbefugt angebrachten Kabel zu trennen. Hierbei ist es unerheblich, ob der Anschluss Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist. OLG Düsseldorf, 13.2.2006 - Az: I-3 Wx 181/05
Quelle: www.anwaltonline.com
Vollmachtserteilung bei Wohnungseigentümern
Ist in der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgesehen, dass es für eine wirksame Bevollmächtigung unter Wohnungseigentümern einer ausdrücklichen Vollmachtserteilung bedarf und darüber hinaus die Ausstellung einer schriftlichen Vollmacht erforderlich ist, so ist dieser Bestimmung nicht Genüge getan, wenn bei Ehegatten, die Miteigentümer einer Wohnungseigentumseinheit sind, nur die Vollmacht eines Ehegatten vorgelegt werden kann. Möglich ist allerdings eine nachträgliche Genehmigung des Abstimmungsverhaltens kraft Vollmacht, dieses bedarf aber eindeutiger Anhaltspunkte. Im Einzelfall kann eine genaue Überprüfung jeder abgegebenen Stimme angemessen und erforderlich sein, wenn es wegen kontroverser Stimmung in der Wohnungseigentümergemeinschaft und eines engen Abstimmungsergebnisses auf jede einzelne Stimme ankommt.
OLG Köln, Beschluss vom 28.4.2006, Aktenzeichen 16 Wx 34/06
Quelle: www. ml-fachinstitut.de
Wohnungseigentumsrecht: Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer
Einzelne Wohnungseigentümer können die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter grundsätzlich auf die Schlechterfüllung des Verwaltervertrages stützen. Dies gilt auch, nachdem der BGH die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannt hat. Tatsächlicher Vertragpartner des Verwalters sei zwar lediglich die Gemeinschaft an sich und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer, so das OLG Düsseldorf gemäß Beschluss vom 29. September 2006. Damit stünden Erfüllungs- und Mängelansprüche grundsätzlich auch nur der Gemeinschaft zu. Die einzelnen Eigentümer seien aber in die vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflichten des Verwalters einbezogen mit der Folge, dass bei deren Verletzung vertragliche Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können.
Kommentar
Seit der Entscheidung zur Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH, Beschluss vom 02. Juni 2005, vgl. unser newsletter immobilienrecht vom 23. Juli 2005) sind neue Fragen aufgetaucht, die nun nach und nach geklärt werden. Da die Rechtsfähigkeit im novellierten WEG gesetzlich normiert wird (vgl. § 10 Abs. 6 WEG n.F.), sind die in Bezug auf die Rechtsfähigkeit ergangenen Entscheidungen auch weiterhin von Bedeutung.
Autor: Bettina Baumgarten - baumgarten@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29. September 2006, 3 Wx 281/05, NZM 2007, 137
Nochmals: Abrechnung von Rechtskosten
Die WEG-Verwalter befinden sich zurzeit im Endspurt ihrer sog. Abrechnungs- und Versammlungsphase. Bekanntlich sind die Jahresabrechnungen den Wohnungseigentümergemeinschaften bis spätestens zum 30. Juni des Folgejahres zur Beschlussfassung vorzulegen, falls nicht die Gemeinschaftsordnung eine ergänzende Regelung enthält. Als immer wieder problematisch hat sich bei der Aufstellung der Abrechnung die Verteilung der Prozess- und Rechtverfolgungskosten gezeigt, da die Gemeinschaftsordnung in der Regel jedenfalls keinen eigenen Verteilerschlüssel für diejenigen Wohnungseigentümer enthalten, die solche Kosten im Verhältnis zu tragen haben. Der BGH hat den anzuwendenden Verteilerschlüssel bei der Umlage von Prozess- und Rechtsverfolgungskosten jetzt in seinem Beschluss vom 15. März 2007 - V ZB 1/06 - klargestellt wie folgt:
a) § 47 WEG regelt nur die Erstattungspflicht im Prozessrechtsverhältnis der beteiligten Parteien, nicht die Kostenverteilung im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft. Die Kosten eines Verfahrens nach § 43 WEG dürfen allerdings nur auf diejenigen Wohnungseigentümer umgelegt werden, die sie gemäß § 47 WEG zu tragen haben.
b) § 16 Abs. 5 WEG nimmt Rechtsverfolgungskosten, die aus Binnenstreitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern entstanden sind, von den nach § 16 Abs. 2 WEG umzulegenden Kosten der Verwaltung aus. Die Norm soll verhindern, dass Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf Kosten aller Wohnungseigentümer ausgetragen werden.
c) Das hat aber nicht zur Folge, dass solche Rechtsverfolgungskosten unter den kostenpflichtigen Wohnungseigentümern gemäß § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB nach Kopfteilen aufzuteilen wären. Vielmehr sind sie nach dem in § 16 Abs. 2 WEG zum Ausdruck gekommenen natürlichen Maßstab für den Ausgleich unter Wohnungseigentümern, also nach Miteigentumsanteilen, umzulegen. Dieser Übernahme des Ausgleichsmaßstabs steht § 16 Abs. 5 WEG nicht entgegen.
d) Haben die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass „Verwaltungskosten" nach Eigentumseinheiten umzulegen sind, so gilt dieser Umlegungsmaßstab auch für die Verteilung der Rechtsverfolgungskosten aus Binnenstreitigkeiten.
Quelle: Rechtsanwalt Ulrich Neumann, Maximilianstr. 16, 53111 Bonn, Tel. 0228-631118
Hausmeisterkosten
Ersetzt eine Wohnungsbaufirma ihre Hausmeister durch einen externen Dienstleister, wodurch sich die Kosten verdoppeln, so handelt es sich um eine unverhältnismäßige Maßnahme, die Mieter nicht akzeptieren müssen. (AG Annaberg, 4 C 604/04)
Quelle: IVD
Einsicht in Einzelabrechnungen
Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abrechnung beinhaltet auch ein Recht auf Einsichtnahme in fremde Einzelabrechnungen. Um die Richtigkeit der Abrechnung wirksam überprüfen zu können, ist es erforderlich, dass ein Wohnungseigentümer Einsicht in Buchungsunterlagen und Belege, insbesondere Rechnungen, Angebote, Stellungnahmen in juristischen Angelegenheiten und Gutachten nehmen kann. Die entsprechende Verpflichtung des Verwalters, Einsicht zu gewähren, ergibt sich aus § 28 Abs. 3 WEG sowie dem Verwaltervertrag. Der Anspruch auf Abrechnung dient zum einen der Rechnungslegung und damit der Kontrolle der Geschäftsführung durch den Verwalter, zum anderen der Aufteilung der Kosten und Erträge der Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Wohnungseigentümer. (OLG München, Az: 32 Wx 177/06. (Quelle: Breiholdt.de)
Vermieter muss Betriebskosten nicht im Detail erläutern
Vermieter müssen ihren Mietern die Betriebskostenabrechnungen nicht einzeln erläutern. Es genügt, wenn sie die betreffenden Ordner vorlegen. Die Mieter haben sich, sofern sie sich in den Unterlagen "nicht zurechtfinden", gegebenenfalls "fachkundiger Hilfe" zu bedienen. (LG Berlin, 67 S 225/06)
Quelle: IVD
Überhitzte Mieträume
Die Aufheizung eines Gebäudes aufgrund Sonneneinstrahlung kann einen Mangel der Mietsache darstellen, der den Mieter zur Minderung, unter Umständen auch zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann. Ob ein Mangel vorliegt, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen und dem baulichen Zustand des Gebäudes, nicht nach der Arbeitsstättenverordnung. Bei Bauten mit großen Glasflächen muss auch bei Jalousien und Sonnensegeln mit höherer Hitzeeinwirkung und höheren Temperaturen gerechnet werden. Das ist ein ganz allgemein bekannter Nachteil der wegen der Helligkeit und Transparenz als angenehm empfundenen großen Glasflächen. Wer die hierdurch auftretenden Temperaturen trotz Jalousien noch als unzuträglich empfindet, muss als Mieter selbst eine Klimaanlage einbauen oder mit dem Vermieter eine entsprechende Vereinbarung über Abhilfemaßnahmen treffen. OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 19.01.2007, Aktenzeichen 2 U 106/06
Quelle: Autor: Babo von Rohr - http://www.breiholdt.de
Klausel
Eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter bei Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen "Ausführungsart" abweichen darf, ist unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen. Denn sie lasse nicht eindeutig erkennen, was unter "Ausführungsart" zu verstehen sei, so der BGH. Es sei mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein solle oder wo die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und -freien Veränderungen liege. (Az: VIIl ZR 199/06)
Quelle: IVD
Alle Verwalter-Bewerber einladen?
Es verstößt nicht gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn bei Vorlage von Bewerbungsunterlagen mehrerer Verwalter nach Prüfung der Unterlagen lediglich die als geeignet erscheinenden zur Vorstellung in der Eigentümerversammlung eingeladen werden und dort einer der (geeigneten) Bewerber zum Verwalter gewählt bzw. bestellt wird. OLG Düsseldorf, 14.9.2001 – Az: 3 Wx 202/01
Quelle: http://www.anwaltonline.com
Satellitenschüssel für digitalen Fernsehempfang nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft
Wohnungseigentümer dürfen nicht eigenmächtig eine Satellitenschüssel für digitalen Fernsehempfang auf dem Hausdach oder an der Fassade anbringen.
Dies hat das Oberlandesgericht Köln entschieden (AZ 16 Wx 166/04). Das Gericht untersagte einem Eigentümer, die Montage einer Schüssel. Der Mann war der Meinung, es stehe ihm frei, sich statt des Kabelempfangs für den digitalen Fernsehempfang zu entscheiden. Dies folge aus seinem Grundrecht der Informationsfreiheit. Dem widersprach die Kammer: Wenn jeder Wohnungsinhaber eine Satellitenschüssel anbringen könnte, wäre das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage empfindlich beeinträchtigt.
Solange das Informationsbedürfnis eines Wohnungsinhabers durch Kabelfernsehen oder terrestrische Netze gedeckt sei, müsse diese Beeinträchtigung von den übrigen Eigentümern nicht hingenommen werden.
Oberlandesgericht Köln Az. 16 Wx 166/04 Beschluss v. 31.8.2004
Instandsetzung des Sondereigentums, wer zahlt?
Werden in der Teilungserklärung die Balkone als zum Sondereigentum gehörende Räume aufgezählt und die Instandhaltung sowie Instandsetzung des Sondereigentums, insbesondere der Balkone den einzelnen Wohnungseigentümern zur Pflicht gemacht, kann die Auslegung ergeben, dass sich die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung nicht auf zwingend dem Gemeinschaftseigentum stehende Teile der Balkone erstreckt, sondern lediglich auf die sondereigentumsfähigen Teile, wie z.B. den Fliesenbelag.
Bayerisches Oberlandesgericht Az. 2 ZBR 114 Beschluss vom 04.09.2003
Gemeinschaft kann juristisch wegen Baumängeln klagen
Eine WEG kann per Mehrheitsbeschluss durchsetzen, als Gemeinschaft gegen Baumängel gerichtlich vorzugehen, die nach der Abnahme des Objekts auftauchen. Die Eigentümergemeinschaft darf beschließen, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, der für die Mitglieder tätig werden soll. Dann ist ein selbstständiges Vorgehen einzelner Eigentümer ausgeschlossen. (BGH, VII ZR 236/05)
Quelle: IVD
Funkfeststation - Mehrheit reicht nicht!
Soll eine Funkfeststation auf einer Dachfläche angebracht werden oder eine Dachfläche zur Anbringung derselben vermietet werden, so kann eine Mehrheit der Eigentümer nicht die Zustimmung der anderen erzwingen, da eine solche Anlage den Objektwert mindert. Daher ist ein einstimmiger Beschluss erforderlich. Auf die Frage der Gesundheitsgefährdung durch von der Funkstation ausgehende Strahlen kommt es hierbei nicht an.
OLG Karlsruhe 12.7.2006, Az: 1 U 20/06
Quelle: www. ml-fachinstitut.de
Mieter-Tipp: Pflanzen auf dem Balkon
Der Mieter hat das Recht, auf seinem Balkon Blumentöpfe oder Blumenkästen aufzustellen bzw. anzubringen. Sind die Töpfe oder Kästen ordnungsgemäß befestigt, so dass sie auch bei starkem Wind nicht herabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden können, dürfen sie auch an der Außenseite des Balkons angebracht werden, entschied zum Beispiel das Landgericht Hamburg (316 S 79/04). Beim Gießen der Pflanzen muss beachtet werden, dass auslaufendes Wasser nicht die Fassade, andere Gebäudeteile oder die unten wohnenden Nachbarn beeinträchtigt.
Zu beachten sei auch, dass Nachbarn durch die Balkonnutzung bzw. -bepflanzung nicht gestört oder beeinträchtigt werden. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes hatte eine Berliner Mieterin in ihren Blumenkästen Knöterich gepflanzt, der so stark wucherte, dass er über die Balkonbrüstung wuchs. Dies hatte zur Folge, dass auf die darunter liegende Terrasse eines anderen Mieters ständig Blüten, sonstige Pflanzenbestandteile sowie Vogelkot fiel. Das Landgericht Berlin (67 S 127/02) entschied, dass die Mieterin ihre Balkonbepflanzungen derart zurückschneiden müsse, dass diese nicht mehr über die Brüstung des Balkons herüberragen.
Vorsicht in Wohnungseigentumsanlagen: Ist in der Teilungsordnung festgelegt, dass bei Balkon und Dachterrassen auf eine einheitliche Gestaltung des Gesamtgrundstücks zu achten sei, können die Wohnungseigentümer beschließen, dass auf der Brüstung der Dachterrassen oder der Balkone keine Blumenkästen angebracht werden dürfen (BayObLG 2 Z BR 20/01).
Quelle: www.mieterverein-hamburg.de
Haustierhaltungsverbot gemäß Beschluss der Eigentümer
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann kein generelles Haustierhaltungsverbot beschließen. Ein solcher Beschluss ist nichtig gemäß § 134 BGB i. V. m. § 13 Absatz 1 WEG. Gemäß § 13 Absatz 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit seinen im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen. Die Haustierhaltung gehört unter anderem auch zu der durch Artikel 2 Absatz 1 Grundgesetz geschützten freien Entfaltung der Persönlichkeit, was ein absolutes Verbot jeglicher Haustierhaltung ausschließt.
Oberlandesgericht Saarbrücken, Beschluss vom 02.11.2006, Aktenzeichen 5 W 154/06-51
Quelle: ML Fachinstitut
|
|
|
|
Beschluss / Urteil des Monats
Einsichtnahme in Abrechnungsunterlagen
Aufstellung einer Parabolantenne auf dem Balkon einer Mietwohnung
BGH Pressemitteilung - 16. Mai 2007 - VIII ZR 207/04
Aufstellung einer Parabolantenne auf dem Balkon einer Mietwohnung
Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob und unter welchen Voraussetzungen die Aufstellung einer Parabolantenne auf dem Balkon einer Mietwohnung zulässig ist. Die Beklagten sind Mieter einer der Klägerin gehörenden Wohnung in Berlin, die mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet ist. Die Beklagten stellten auf dem Fußboden des Balkons ohne feste Verbindung zum Gebäude eine Parabolantenne auf. Mit ihrer im vorliegenden Rechtsstreit erhobenen Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Entfernung der Parabolantenne in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Berufungsgericht ausgeführt, durch den Mietvertrag sei der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung dahin eingeschränkt, dass die Beklagten außerhalb ihrer Wohnung keine Parabolantenne anbringen dürften.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die ständige Rechtsprechung, dass bei der Verfügbarkeit eines Kabelanschlusses regelmäßig ein sachbezogener Grund zur Versagung der Genehmigung einer Parabolantenne gegeben ist, bestätigt. Er hat entschieden, dass der Vermieter aber wegen des durch Art. 5 Abs. 1 GG geschützten Interesses des Mieters am zusätzlichen Empfang von Satellitenprogrammen nach Treu und Glauben verpflichtet sein kann, der Aufstellung zuzustimmen, wenn weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters zu erwarten ist, sondern die Antenne keine oder lediglich geringfügige optische Beeinträchtigungen verursacht, beispielsweise weil sie auf dem Fußboden im hinteren Bereich eines sichtgeschützten Balkons aufgestellt ist. Die tatrichterlichen Feststellungen des Berufungsgerichts dazu waren unzureichend. Das Berufungsgericht ist von einer Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes des Gebäudes ausgegangen, ohne Feststellungen zu der durch die Antenne konkret verursachten optischen Beeinträchtigung zu treffen. Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Berufungsgerichts deshalb aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Urteil vom 16. Mai 2007 – VIII ZR 207/04
Link zum vollständigen Leitsatz und zur Entscheidung: http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=20929
Quelle: RechtsCentrum.de AKTUELL
|
|
|
|
AKTUELLES
Ab wann Vermieter im Sommer wieder heizen müssen
Es ist mitten im Sommer, doch der Mieter friert – ab wann muss ein Vermieter hier tätig werden?
Grundsätzlich gilt: Auch außerhalb der Heizperiode müssen Vermieter die Sammelheizung wieder in Betrieb nehmen, wenn die Außentemperaturen es erfordern. Kurzfristige und geringfügige Temperaturschwankungen haben Mieter allerdings hinzunehmen. "Vermieter dürfen ihre Heizung während des Zeitraums vom 1. Mai bis 30. September solange auslassen, bis die Zimmertemperatur noch 18 Grad Celsius beträgt", sagt Susanne Dehm von der Quelle Bausparkasse. Bis zu diesem Punkt kann ein Mieter nicht das Anwerfen einer gesamten Heizungsanlage verlangen. Das trifft auch dann zu, wenn die kühleren Temperaturen über einen längeren Zeitraum andauern (AG Schöneberg, 5 C 375/97). Außer einer generellen Unwirtschaftlichkeit erhöht das zudem bei einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung den Festkostenanteil auch aller anderen Mieter im Haus.
Rutscht das Thermometer aber unter 18 Grad Celsius, muss der Vermieter handeln, urteilte das Gericht.
Manche Vermieter versuchen ihre Heizpflicht außerhalb der eigentlichen Heizperiode durch eine entsprechenden Klausel im Mietvertrag zu umgehen. Dies ist ungültig. "Rechtlich kann der Vermieter seine Heizpflicht auch während der Sommermonate nicht wirksam ausschließen", betont Susanne Dehm.
Quelle: www.baumagazin.de
Rauchen im Hausflur
Mietern und Eigentümern in Wohnungseigentumsanlagen steht ein Unterlassungsanspruch gegen einen anderen Mietern oder Wohnungseigentümern zu, wenn sich der Mieter oder Wohnungseigentümer dadurch beeinträchtigte fühlt, dass der andere Mieter oder Wohnungseigentümer im gemeinschaftlichen Hausflur planmäßig bis zu fünf Zigaretten pro Tag raucht.
Auszug aus dem Sachverhalt
Antragsteller und Antragsgegner bilden mit den übrigen Betroffenen die oben angegebene Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Antragsgegner bewohnt seine Wohnung selbst. Der Antragssteller hat seine Wohnung an die Eheleute B vermietet. Der Ag. raucht täglich im Treppenhaus bis zu fünf Zigaretten. Dadurch fühlen sich zumindest die Mieter des Ast. gestört. Der Ast. ist der Ansicht, dass das Verweilen im Treppenhaus zum Rauchen keine normale Nutzung des Treppenhauses darstelle. Der Ag. begründet seinen Zurückweisungsantrag damit, dass er nicht in der Wohnung rauchen könne, weil seine Ehefrau dieses aus gesundheitlichen Gründen nicht vertrüge. Außerdem rauche er stets bei geöffnetem Fenster.
Auszug aus den Gründen
Der Ag. ist nach § 15 III i.V. mit § 14 Nr. 1 WEG verpflichtet es zu unterlassen, das Treppenhaus zum Rauchen aufzusuchen. Denn nach den genannten Vorschriften hat sich jeder Wohnungseigentümer so zu verhalten, dass durch sein Verhalten die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt sind, was bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidlich ist. Es widerspricht der Zweckbestimmung eines Treppenhauses, dieses zum Rauchen aufzusuchen und dort so lange zu verweilen, bis der Rauchvorgang abgeschlossen ist. Durch diese zweckbestimmungswidrige Nutzung des Treppenhauses werden die übrigen Wohnungseigentümer und insbesondere der Ast. auch in ihren Rechten beeinträchtigt. Denn auch wenn der Ag. bei geöffnetem Fenster raucht, lässt es sich nicht vermeiden, dass auch Rauch im Treppenhaus verbleibt und auf den Dachboden, der als Trockenboden genutzt wird, zieht.
Dabei kann es letztlich dahinstehen, ob sich neben den Mietern des Ast. auch die übrigen Bewohner des Hauses beeinträchtigt fühlen - was unter den Bet. strittig ist - oder ob dies nicht der Fall ist. Denn es reicht aus, dass sich ein Bewohner des Hauses, hier die Mieter des Ast., durch das Rauchen des Ag. im Treppenhaus beeinträchtigt fühlt. Dass eine Beeinträchtigung durch Rauchen auch bei geöffnetem Fenster möglich ist, ergibt sich schon aus dem Vortrag des Ag. selbst. Denn dieser hat vorgetragen, dass er im Treppenhaus raucht, weil seine Frau das Rauchen in der Wohnung nicht verträgt. Wenn dies aber seine Frau in der Wohnung beeinträchtigt, so ist nicht ersichtlich, warum die übrigen Bewohner des Hauses im Treppenhaus durch sein Rauchen nicht beeinträchtigt sein können.
Quelle: © 2005 WDR Köln
|
|
|
|
Spruch des Monats
|
"Gesegnet seien jene Wohnungseigentümer, die nichts zu sagen
haben und den Mund halten...«" |
|
|
|
|
In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen, Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern/Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen/interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar. Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen. BFW-Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V.
Schiffbauerdamm 8, 10117 Berlin, *Tel. 030-30872917 *Fax 030-30872919
*E-Mail: service@wohnungsverwalter.de * www.wohnungsverwalter.de
Redaktion: Landesverband West Ingo Dittmann, stellvertr. Landesbeauftragter, Nordrhein-Westfalen
Maximilianstr. 16, 53111 Bonn * Tel. 0228-969570 * Fax 0228-9695720 * www.dittmann-wohnungsverwalter.de |
|
|
|
|
|
|
