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BFW Newsletter Juli 2007 |
| Aktuelle Informationen für Immobilienverwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer | |
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Der Energieausweis wird Pflicht – nutzen Sie die Gunst der Stunde
Wer sich seinen Energieausweis noch in diesem Jahr zulegt, kann eine Menge Geld sparen! Denn die Bundesregierung hat am 25. April 2007 die neue Energieeinsparverordnung verabschiedet. Damit wird die Einführung von Energieausweisen für den Gebäudebestand ab dem Jahr 2008 zur Pflicht.
Der Gesetzgeber hat genau festgelegt, welche Ausweise für welche Gebäude in Frage kommen. Ab 2008 darf für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen nur der erheblich kostenintensivere Bedarfsausweis ausgestellt werden. Personen, die über eine solche Immobilie verfügen, haben aber noch die Möglichkeit, sich für die günstigere Variante zu entscheiden: Denn bis zum 31. Dezember 2007 kann für jede Liegenschaft die Ausweisart frei gewählt werden*. Da diese Entscheidung dann für die nächsten zehn Jahre gilt, ist das die Chance, kräftig Geld zu sparen!
ista bietet sowohl den bedarfs- als auch den verbrauchsabhängigen Energieausweis an. Damit können Verwalter das gesamte Thema Energieausweis einem einzigen Partner in die Hände legen.
Wer den günstigeren verbrauchsabhängigen Energieausweis wählt, sollte ihn bis zum 30.09.2007 bei ista bestellen, denn ista garantiert dann eine Ausstellung des Ausweises bis zum 31.12.2007.
Für die Beauftragung des verbrauchsabhängigen Energieausweises, den ista bereits ab 34,90 € zzgl. Mst. anbietet, steht der angehängte Datenerhebungsbogen oder ein Online-Formular auf www.ista.de zur Verfügung. Dort sind auch weitere Informationen über den Energieausweis hinterlegt.
*Der Bundesrat hat der Bundesregierung Änderungsvorschläge zum Energieausweis gemacht:
• Die Fristen zur Einführung von Energieausweisen sollen um 6 Monate verschoben werden.
• Die von der Bundesregierung geplanten Regelungen zur eingeschränkten Wahlfreiheit zwischen bedarfs- oder verbrauchsbasierten Energieausweisen bleiben bestehen. Allerdings soll es bis zum 01.10.2008 zulässig sein, für alle Gebäude frei zwischen bedarfs- und verbrauchsbasierten Energieausweisen zu wählen.
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Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 8.6.2007 der Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) und damit der Einführung von Energieausweisen für bestehende Gebäude mit Maßgaben zugestimmt.
Allerdings forderte der Bundesrat noch Änderungen an der vom Kabinett am 25.4.2007 beschlossenen Verordnung.
So sollen die Fristen zur Einführung von Energieausweisen um 6 Monate verschoben werden. Die ersten Energieausweise für bestehende Gebäude sind dann erst ab dem 01.07.2008 verpflichtend auszustellen.
Außerdem soll die Wahlfreiheit zwischen bedarfs- und verbrauchsbasierten Energieausweisen bis zum 01.10.2008 bestehen bleiben.
Auch der Kreis der ausstellungsberechtigten Personen soll um die nach Landesrecht berechtigten Personen erweitert werden.
Wenn das Bundeskabinett den Maßgaben zustimmt, kann die neue EnEV demnächst im Bundesanzeiger veröffentlicht werden. Sie tritt dann am ersten Tag des dritten Monats nach der Verkündigung in Kraft.
Quelle: www.immobilienwirtschaft.de
Mietvertrag zum Selberstricken
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Quelle: (openPR)
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RECHT
Stimmenthaltungen
Für das Zustandekommen eines Beschlusses ist allein die Mehrheit nach der Zahl der abgegebenen Ja- und Neinstimmen zu berechnen. Stimmenthaltungen sind nicht mitzuzählen (BGH, Beschluss v. 8.12.1988, V ZB 3/88, BGHZ 106 S. 179).
Betriebskostenabrechnung binnen Jahresfrist
Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB muss dem Mieter von Wohnraum die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende der Abrechnungsperiode mitgeteilt werden. Nach Ablauf der Jahresfrist kann der Vermieter Ansprüche nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Es entlastet insoweit den Vermieter nicht, dass er die Abrechnung rechtzeitig abgesandt hat, sie muss vielmehr auch beim Mieter eingegangen sein. Den Zugang vor Ablauf der Jahresfrist hat der Vermieter zu beweisen.
Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 7.2.2007, Aktenzeichen 23 S 108/06.
Autor: Steven Shaw
http://www.breiholdt.de
Nochmals: Bei Zahlungsrückstand eines Wohnungseigentümers, kann Wasser Strom und Wärme durch die Gemeinschaft eingestellt werden
Gerät ein Wohnungseigentümer mit seinen Zahlungen erheblich in Rückstand, so kann die Zulieferung von Wasser, Strom und Wärmeenergie eingestellt werden. Mit einem entsprechenden Beschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft werden keine Rechte des Eigentümers verletzt, da die Gemeinschaft es nicht hinnehmen muss, dass ein Teil der Bewirtschaftungskosten auf ungewisse Zeit getragen wird.
OLG Frankfurt/Main 21.2.2006, Az: 20 W 56/06
2.2006, Az: 20 W 56/06
Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter und Verjährung
Auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen kann die Verjährung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage verkürzt werden. Es stellt jedoch eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners dar, wenn die Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorsehen, dass solche Ansprüche auch bei vorsätzlichem Handeln des Verwalters unabhängig von der Kenntnis der Geschädigten nach drei Jahren verjähren. Eine entsprechende Klausel ist somit unwirksam.
OLG München 8.11.2006, Az: 34 Wx 45/06
Quelle: www. ml-fachinstitut.de
Verspätete Nebenkostenabrechnung gezahlt - selber schuld!
Eine Rückforderung ist bei Zahlung auf eine verspätet i. S. d. § 556 Abs. 3 BGB geltend gemachte Nebenkostenforderung ausgeschlossen. LG Hagen 6.4.2005, Az: 10 S 8/05
Quelle: www.ml-fachinstitut.de
JAHRESABRECHNUNG
"Ausgaben" kann auch Rücklage umfassen
Es begegnet im Allgemeinen keinen Bedenken, in der Jahresabrechnung und im Wirtschaftsplan die Position "Zuführung zur Instandhaltungsrücklage" unter der Rubrik "Ausgaben" und nicht gesondert auszuweisen.
OLG München, Beschluss v. 5.4.2005, Az.: 32 Wx 15/05
Fakten: Einer der Wohnungseigentümer hatte vorliegend sowohl Wirtschaftsplan als auch Jahresabrechnung beanstandet, da der Verwalter den Posten "Zurückführung zur Instandhaltungsrücklage" nicht gesondert, sondern unter der Rubrik "Ausgaben" ausgewiesen hatte. Die Richter konnten hierin jedoch keinen Mangel der Abrechnung erkennen. Nach ständiger Rechtsprechung ist eine Jahresabrechnung dann ordnungsgemäß erstellt, wenn sie eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthält. In den zugehörigen Einzelabrechungen müssen die Einnahmen und Ausgaben unter Mitteilung des jeweils angewendeten Verteilungsschlüssels angegeben werden. Schließlich hat die Jahresabrechung die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten, insbesondere der Instandhaltungsrücklage, einschließlich der Zinserträge auszuweisen. Vorliegend ist daher in den Jahresabrechungen und den Wirtschaftsplänen unter der Rubrik "Ausgaben" zu Recht die Position "Zuführung Rücklage" aufgeführt worden, ohne dass hierfür ein eigener Posten angelegt wurde. Es fehlt der Aufstellung daher nicht an der Übersichtlichkeit.
Fazit: Bei der Erstellung einer Jahresabrechnung ist stets darauf zu achten, dass alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben eingestellt werden - und zwar grundsätzlich ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt wurden oder nicht.
(Quelle: Immobilienwirtschaft 06/2005)
Anforderungen an ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung
BGH:
„Eine formell ordnungsmäßige Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter die tatsächlich angefallenen Gesamtkosten auch dann mitgeteilt werden, wenn von diesen Kosten im Rahmen der Abrechnung ein Vorwegabzug vorzunehmen ist.
BGH, Urt. v. 14.2.2007 – VIII ZR 1/06
Der Fall:
Der Verwalter des Vermieters erteilte dem Mieter kurz vor Ablauf der Frist zur Erteilung der Abrechnung gem. § 556 Abs. 3 BGB eine Betriebskostenabrechnung.
Da in verschiedenen Kostenpositionen nicht umlagefähige Beträge enthalten waren, nahm der Verwalter in der Abrechnung entsprechende Vorwegabzüge vor.
Da der Mieter nicht zahlte, verklagte der Vermieter den Mieter auf den sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Sollsaldo und verlor den Prozess.
Das Problem:
§ 556 Abs. 3 BGB bestimmt, dass der Vermieter den Anspruch auf Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung verliert, wenn die Abrechnung dem Mieter nicht bis zum Ablaufe von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zugeht. Erteilt der Vermieter die Abrechnung kurz vor Ablauf dieses Zeitpunkts, stellt sich die Frage, ob der Vermieter, wenn die Abrechnung Fehler aufweist, diese nach Ablauf der Frist korrigieren darf. Der BGH vertritt die Auffassung, dass inhaltliche Fehler (Fehlberechnungen, Rechenfehler, etc.) auch nach Fristablauf korrigiert werden dürfen, ohne dass der Vermieter seinen Nachzahlungsanspruch verliert. Voraussetzung ist aber, dass innerhalb der Frist eine formell ordnungsmäßige vorgelegt wurde.
Die Entscheidung des BGH:
Der BGH stellt klar, dass er eine Abrechnung, die die Gesamtkosten der einzelnen abzurechnenden Betriebskostenpositionen unter Berücksichtigung eines nicht dargestellten und erläuterten Vorwegabzugs ausweist, nicht für formell ordnungsgemäß hält. Mangels Darstellung und Erläuterung der vorgenommenen Vorwegabzüge sei die Abrechnung für den Mieter nicht nachvollziehbar, weshalb der Vermieter seinen Nachzahlungsanspruch gem. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB verliere.
Mein Tipp:
Verwalter und Vermieter sollten streng darauf achten, dass im Falle notwendiger Vorwegabzüge (z.B. pauschaler Vorwegabzug von den Hausmeisterkosten für Verwaltungs- oder Instandsetzungstätigkeiten) die gesamten Kosten in der Abrechnung ausgewiesen und die Vornahme des Vorwegabzugs erläutert wird.
Ansonsten droht der Verlust des Nachzahlungsanspruchs!
Quelle: RA. Fritsch. www.krall-kalkum.de
Vermieter muss Betriebskosten nicht im Detail erläutern
Vermieter müssen ihren Mietern die Betriebskostenabrechnungen nicht einzeln erläutern. Es genügt, wenn sie die betreffenden Ordner vorlegen. Die Mieter haben sich, sofern sie sich in den Unterlagen "nicht zurechtfinden", gegebenenfalls "fachkundiger Hilfe" zu bedienen. (LG Berlin, 67 S 225/06)
Quelle: IVD
Verwalterbestellung: einfache Stimmenmehrheit erforderlich
Die Bestellung zum Verwalter erfordert stets die einfache Stimmenmehrheit der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer. Wird zugleich über mehrere Bewerber abgestimmt, genügt die relative Stimmenmehrheit nicht. Daher muss gegebenenfalls nach dem „Ausscheiden“ der anderen, mit weniger Stimmen bedachten Kandidaten nochmals eine Abstimmung über die Bestellung des verbleibenden Bewerbers erfolgen.
Beschluss des BayObLG vom 13.03.2003
2Z BR 85/02
BayObLGR 2003, 209
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(c) 2003 Benkelberg
Ladung zur WEG Versammlung muss Beschlussgegenstände umso genauer bezeichnen, je größer deren Bedeutung und je geringer der Wissensstand der Eigentümer ist
Bei der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ist der Gegenstand der beabsichtigten Beschlussfassung derart anzugeben, dass die Beteiligten weitestgehend vor Überraschungen geschützt sind und ihnen die Möglichkeit der Vorbereitung und der Überlegung, ob ihre Teilnahme veranlasst ist, gegeben wird. Bei der geplanten Großsanierung einer mittelgroßen Wohnanlage reicht in der Einberufung der Eigentümerversammlung die Angabe "Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung" nicht aus, wenn über konkrete bauliche Einzelmaßnahmen beschlossen werden soll.
OLG München Beschluss vom 14.09.2006, 34 Wx 049/06 B/sch
Quelle: http://www.ml-fachinstitut.de
Errichtung einer Mobilfunkanlage nur bei einstimmigem Beschluss
Von einer Mobilfunkanlage auf dem Dach des Gebäudes einer Wohnungseigentumsanlage werden in der Regel alle Eigentümer in ihren Rechten betroffen. Der Errichtung müssen daher auch alle Eigentümer zustimmen. Dies gilt auch dann, wenn die Mobilfunkanlage die gesetzlichen Grenzwerte für die Strahlenbelastung nicht überschreitet. Wegen der allgemein verbreiteten Angst vor schädlicher Strahleneinwirkung hat das Anbringen einer derartigen Anlage Auswirkungen auf den Wohnwert, ohne dass es auf die Berechtigung dieser Befürchtung ankommt.
Beschluss des OLG München vom 13.12.2006
34 Wx 109/06
OLGR München 2007, 73
gefunden by www.benkelberg.de
(c) 2003 Benkelberg
Klimaanlage
Will ein Wohnungseigentümer auf seiner Loggia eine Klimaanlage an der Außenwand anbringen, so handelt es sich zwar um eine bauliche Veränderung, zu der an sich die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich wäre. Ist allerdings eine ,,Beeinträchtigung der bauphysikalischen Eigenschaften der Wand" nicht zu erwarten, so genügt es, wenn der Eigentümer der benachbarten Wohnung mit der Installation der Klimaanlage einverstanden ist. (OLG Düsseldorf, 3 Wx 197/06)
Quelle: IVD
Stromverbrauch darf nicht geschätzt werden
Aus der Weigerung seines Kunden, den Zähler für die jeweilige Jahresabrechnung selbst abzulesen, darf ein Energielieferant nicht einfach das Recht ableiten, dann eben auf eine Schätzung des Stromverbrauchs auszuweichen.
Das hat in einem aktuellen Urteil das Landgericht Kleve entschieden (Az. 5 S 185/06). Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.anwaltshotline.de ) berichtet, darf der Stromversorger nur dann eine Schätzung zur Grundlage seiner Abrechnung machen, wenn der Zähler sich in der Wohnung des Kunden befindet und dieser den Zugang zum Ablesen verweigert.
Das traf im Fall des Bewohners eines Mehrfamilienhauses nicht zu. Der Stromzähler war im Flur des Hauses frei zugänglich, was auch der Energielieferant wusste. Der aber hatte dem Kunden, um offenbar die Kosten für spezielles Ablesepersonal zu sparen, über Jahre hinweg einfach eine selbst auszufüllende Ablesekarte zugesandt, die dieser aber ignorierte. Als sich nun herausstellte, dass die statt des Ablesens vorgenommene Schätzung zu gering ausgefallen war, stellte das Energieunternehmen eine erhebliche Nachzahlung in vierstelliger Höhe in Rechnung. Die jedoch verweigerte der “geschätzte” Kunde.
Mit Zustimmung der niederrheinischen Landesrichter. Denn ein Rechnungs-Fehler läge nicht nur dann vor, wenn der Stromzähler falsch abgelesen wird, sondern auch, wenn die Ablesung zu Unrecht auf den Kunden abgewälzt werden sollte und so ganz unterblieb. “Und das fällt in den Verantwortungsbereich des Versorgungsunternehmens”, erklärt Rechtsanwalt Wolfgang Surhoff (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1867800-0 für 1,99 Euro pro Minute). “Auch der Hinweis auf der Abrechnung, dass der Verbrauch lediglich geschätzt war, hat dabei keine ausreichende Warnfunktion”, betont der Anwalt.
Quelle: www.HausverwalterSuche.de /Marl Aktuell
Auch bei Schwund am Zähler sind alle Wasserkosten umlegbar
Der Mieter weigerte sich, die Wasser- und Abwasserkosten zu tragen, da die im Rahmen der Nebenkostenabrechnung angesetzten Kosten pro qm die von den Stadtwerken dem Vermieter in Rechnung gestellten Preise übersteigen würden. Dies war darauf zurückzuführen, dass im Haus ein nicht unerheblicher Schwund zwischen der Erfassung des Wasserverbrauchs an den Hauptzählern und der Verbrauchsmessung in den Wohnungen festzustellen war.
Das Landgericht Duisburg führt aus, dass dieser Schwund unbeachtlich sei. Es könne nämlich nicht festgestellt werden, dass dieser Schwund die verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasser- und Abwasserkosten maßgeblich verzerrt habe. Ein Schwund zwischen der gemessenen Gesamtmenge und den erfassten Einzelmengen ist aufgrund Messtoleranzen technisch nicht zu vermeiden. Da die Messtoleranzen alle Mieter gleichermaßen betreffen, sind sie in einem Umfang von ca. 20 % hinzunehmen. Anhaltspunkte, ob konkret lückenhafte oder fehlerhafte Verbrauchserfassungen erfolgt sind, konnten nicht festgestellt werden. Daher kann der Vermiester zu Recht die gesamten Wasserkosten auf die Mieter umlegen. (LG Duisburg, Beschluss vom 22. 02. 2006 - 13 T 9/06).
Quelle: HAUS & GRUND AKTUELL - AUSGABE 09/2006
Verwalter muss Feuchtigkeitsschäden nachgehen
Der Verwalter einer Eigentumswohnanlage ist nicht nur verpflichtet, Mängel oder Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln. Bei Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung, deren Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegt oder liegen kann, hat der Verwalter, auch wenn er kein „Profi” ist, unverzüglich alles Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet er für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers auch dann, wenn die Schadensursache ungeklärt bleibt oder sich nachträglich herausstellt, dass sie ausschließlich im Sondereigentum liegt.
Beschluss des OLG München vom 15.05.2006
34 Wx 156/05
OLGR München 2006, 654
ZAP EN-Nr. 755/2006
gefunden by www.benkelberg.de
(c) 2003 Benkelberg
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Beschluss / Urteil des Monats
Nochmals: Bei Zahlungsrückstand eines Wohnungseigentümers, kann Wasser Strom und Wärme durch die Gemeinschaft eingestellt werden
Gerät ein Wohnungseigentümer mit seinen Zahlungen erheblich in Rückstand, so kann die Zulieferung von Wasser, Strom und Wärmeenergie eingestellt werden. Mit einem entsprechenden Beschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft werden keine Rechte des Eigentümers verletzt, da die Gemeinschaft es nicht hinnehmen muss, dass ein Teil der Bewirtschaftungskosten auf ungewisse Zeit getragen wird.
OLG Frankfurt/Main 21.2.2006, Az: 20 W 56/06
2.2006, Az: 20 W 56/06
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AKTUELLES
Vorsicht – Abberufungsfalle: Fehlende (mangelhafte?) Beschlusssammlung!
VoteScan (3.41) bewahrt Verwalter vor dieser drohenden Abberufungsgefahr!
Mit der zeitaufwändigen Erstellung von Einladungen und Protokollen ist es dank VoteScan samt Barcode Scannner schon lange vorbei – ebenso mit der mühseligen Erfassung und Auswertung von anwesenden Miteigentumsanteilen beziehungsweise Abstimmungsergebnissen.
Nun bietet VoteScan neben einer zügigen, digitalen Versammlungsführung eine unstrittige und rechtssichere Beschlusssammlng entsprechend der aktuellen WEG-Novelle.
Näheres unter www.votescan.de
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Gibt es bestimmte Formvorschriften, die bei einem Versammlungsprotokoll eingehalten werden müssen? Gibt es Regelungen für die Darstellung des Beschlusses und des Abstimmungsergebnisses?
Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Protokollierung der
Wohnungseigentümerversammlung nur sehr unvollständig. § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG sagt lediglich aus, dass über die in der Versammlung getroffenen Beschlüsse eine Niederschrift aufzunehmen ist und diese durch bestimmte Beteiligte (Versammlungsleiter, Wohnungseigentümer und - soweit bestellt - Vorsitzender oder stellvertretender Vorsitzender des Beirates) zu unterzeichnen ist.
Die Niederschrift muss jedoch nach herrschender Meinung zumindest den genauen Wortlaut der gefassten Beschlüsse sowie das Abstimmungsergebnis enthalten. Dies ist jedoch nicht Voraussetzung für die Gültigkeit eines Beschlusses.
Hierzu genügt die Verkündung des Beschlusses bzw. des
Abstimmungsergebnisses durch den Versammlungsleiter.
Die Niederschrift sollte darüber hinaus die Feststellung der
Beschlussfähigkeit sowie zumindest die Angabe von Ort und Zeitpunkt der Versammlung enthalten.
Nicht erforderlich ist, dass die Niederschrift die Teilnehmer der
Versammlung aufführt bzw. eine Anwesenheitsliste beigefügt wird.
Das Gesetz regelt noch nicht einmal, wer die Niederschrift anzufertigen hat. Dies dürfte in der Regel der Versammlungsleiter oder eine durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft bestimmte Person sein. Ein Ergebnisprotokoll ist in jedem Falle ausreichend, ein Verlaufsprotokoll ist nicht vorgeschrieben.
Quelle: ISTA
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Spruch des Monats
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"Abrechnen ist besser als Veranstalten..." (Volksweisheit)
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In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen, Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern/Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen/interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar. Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen. BFW-Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V.
Schiffbauerdamm 8, 10117 Berlin, *Tel. 030-30872917 *Fax 030-30872919
*E-Mail: service@wohnungsverwalter.de * www.wohnungsverwalter.de
Redaktion: Landesverband West Ingo Dittmann, stellvertr. Landesbeauftragter, Nordrhein-Westfalen
Maximilianstr. 16, 53111 Bonn * Tel. 0228-969570 * Fax 0228-9695720 * www.dittmann-wohnungsverwalter.de |
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