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"Übermäßiger Vertragsgebrauch" ist bei 4 Kindern hoch anzusetzen
Wird eine Wohnung an ein Ehepaar mit vier Kindern vermietet, so muss der Vermieter davon ausgehen, dass er ein "erhöhtes Risiko der Abnutzung" übernommen hat. Dem kann er vertraglich dadurch entgegen wirken, dass er den Mietern die Schönheitsreparaturen überträgt. Was hier zwar geschehen war - aber unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht wirksam. Das Amtsgericht Ravensburg wies den Vermieter aber auch mit der Forderung ab, die Wohnung sei "übermäßig abgenutzt" worden, nachdem ein Sachverständiger festgestellt hatte, dass dies in Anbetracht der Größe der Familie keineswegs der Fall gewesen sei. (AZ: 5 C 848/06)
Quelle: IVD
Ein Anwohner kann nicht gegen die geplanten Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten für ein Freibad angehen, das direkt an sein Grundstück grenzt, wenn für ihn weder durch die Arbeiten selbst noch durch die Folgen des Umbaus vermehrt Beeinträchtigungen zu erwarten sind. Die nähere Umgebung sein "schon immer mit den Auswirkungen des Freibads belastet gewesen", so das Verwaltungsgericht Minden. Die Behauptungen des Bürgers, dass die maximale Besucherzahl (hier von 550 Badegästen) bereits jetzt schon genauso überschritten werde wie die zulässigen Chlorimmissionswerte, wurden vom Gericht nicht als Begründung zugelassen: Sowohl die neue Zähl- als auch die vollautomatische Chlorgasdosierungsanlage hätten keinen Grund zur Beanstandung gegeben. (AZ: 1 K 1284/05)
Quelle: IVD
Anwaltliche Vertretung des WEG-Verwalters im Abberufungsverfahren
Die allgemeine Vollmacht des WEG-Verwalters, die Wohnungseigentümer in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung zu vertreten, rechtfertigt nicht ohne weiteres die Verfahrensvertretung des Verwalters für die Eigentümergemeinschaft einschließlich der Beauftragung eines Rechtsanwalts in einem Verfahren, in dem ein einzelner Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft und gegenüber dem Verwalter dessen Abberufung aus wichtigem Grunde fordert.
In Fällen eines derartigen Interessenkonflikts kann der WEG-Verwalter nicht ohne weiteres zugleich seine eigene Rechtsstellung und auch die rechtlichen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer vertreten. Nichts anderes ergibt sich, wenn der Verwalter wie hier Rechtsanwälte als Verfahrensbevollmächtigte sowohl bezüglich seiner eigenen Rechtsstellung wie auch zur Wahrnehmung der Interessen der Eigentümergemeinschaft beauftragt. Wenn der Verwalter nicht zugleich sich selbst und auch die Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten darf, gilt dies folglich auch für die Beauftragung eines Rechtsanwalts.
Beschluss des KG Berlin vom 11.06.2003
24 W 77/03
KGR Berlin 2003, 263
gefunden by www.benkelberg.de
BGH: Interessantes zur Berechnung der Wohnfläche
Immer wieder kommt es zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter über die tatsächliche Wohnfläche einer gemieteten Wohnung. In einem Urteil hat der Bundesgerichtshof einige Berechnungsgrundsätze zur Bestimmung der angemieteten Fläche bestätigt.
Haben sich die Parteien eines Wohnraummietvertrages auf eine Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung geeinigt, ist für die Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt.
Die Parteien streiten über die tatsächliche Wohnfläche einer gemieteten Wohnung.
Der Bundesgerichtshof hat zur Feststellung der tatsächlichen Wohnfläche im Urteil nachfolgende Grundsätze bestätigt:
Die Wohnflächenverordnung ist auch bei nicht preisgebundenem Wohnraum grundsätzlich für die Berechnung der Wohnfläche maßgeblich, sofern nicht zwischen den Parteien etwas anderes vereinbart worden ist oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist.
Eine andere Berechnungsmethode ist immer dann umzusetzen, wenn ein anderer ortsüblicher Maßstab gilt. So bspw. die Berechnung der Wohnfläche nach der DIN 283 oder der DIN 277. Für einen abweichenden Berechnungsmodus ist jedoch diejenige Partei des Mietvertrages beweisbelastet, die sich darauf stützen möchte. Maßgeblich ist allerdings dann, wann der Mietvertrag geschlossen worden ist. Die Wohnflächenverordnung wurde zum 01.01.2004 neu gefasst. Ist der Mietvertrag vorher abgeschlossen worden, gilt die Fassung bis zum 31.12.2003 der maßgeblichen 2. Berechnungsverordnung (BGH: Urteil vom 23.05.2007 – Az: VIII ZR 231-06).
Quelle: http://haerting.de
Überempfindlichkeit gegen Katzen - Mangel der Mietsache?
Urteil AG Bad Arolsen, 08.03.2007, Az. 2 C 18/70(70)
Vermieter und Mieter hatten einen Mietvertrag geschlossen, in dem explizit geregelt war, dass Tiere nur nach Zustimmung des Vermieters gehalten werden dürfen.
Der nunmehr mindernde Mieter, der eine Katzenallergie aufwies, musste daher davon ausgehen, dass die Mitmieter gleichartige Verträge hatten und damit durchaus die Möglichkeit bestand, dass andere Mieter nach Erlaubniserteilung durch den Vermieter Katzen hielten.
Der Mieter minderte die Miete wegen der Haltung einer Katze im Haus.
Das angerufene AG entschied, dass die Katzenhaltung von anderen Mietern keinen Mangel der Mietsache darstellt.
Nur Unsauberkeiten im Haus oder auf dem Grundstück infolge der Katzenhaltung seien ein Mietmangel. Ein Mangel sei die Abweichung der Ist-Beschaffenheit der Mietsache, von den nach dem Vertrag vereinbarten Erfordernissen der Soll-Beschaffenheit. Individuelle Überempfindlichkeiten bleiben bei der Verkehrsanschauung außer Betracht. Dementsprechend gehörte eine Überempfindlichkeit gegen Katzen zu den subjektiven Tatbeständen, die dem Mangelbegriff an der Mietsache nicht zuzuordnen sind.
Eine Zusicherung des Vermieters zur Nichthaltung von Katzen in der Mietsache war nicht getroffen und auch nicht ausdrücklich zugesichert. Dementsprechend lag kein Mietmangel vor.
Quelle:http://www.dashoefer.de
Autor: Frank Philipp
Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grund
Angriffe des Verwalters gegen Mitglieder des Verwaltungsbeirates haben das gleiche Gewicht wie Angriffe der Verwaltung gegen die Wohnungseigentümer selbst und können, wenn sie Beleg für eine nachhaltige Störung des Vertrauensverhältnisses sind, eine außerordentliche Abberufung des Verwalters rechtfertigen (im Anschluss an OLG Frankfurt, NJW-RR 1988, 1161).
Der Verwalter ist kein Aufsichtsorgan gegenüber den Wohnungseigentümern, sondern hat als deren uneigennütziger Treuhänder zu agieren.
OLG Köln - LG Aachen - AG Monschau
30.03.2007
16 Wx 37/07
Quelle: http://www.rechtscentrum.de
Teilungserklärung – Instandhaltung von Wohnungseingangstüren
Enthält eine Teilungserklärung die Bestimmung, dass jeder Wohnungseigentümer auf eigene Rechnung für die Instandhaltung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenständen (hier: Wohnungseingangstüren) zu sorgen hat, darf die Eigentümergemeinschaft gegen den Willen des betroffenen Wohnungseigentümers die Mangelbeseitigung nicht an sich ziehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in diesem Fall keinen Vergleich mit Wirkung für einzelne Wohnungseigentümer abschließen. Ein diesbezüglicher Beschluss ist vereinbarungswidrig und damit anfechtbar.
OLG München - LG Regensburg - AG Regensburg
23.05.2007
32 Wx 30/07
Quelle: http://www.rechtscentrum.de
Verwalter muss Ursache von Feuchtigkeitsschäden feststellen
Liegt die Ursache von Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung im gemeinschaftlichen Eigentum oder ist dies zumindest möglich, so muss der Verwalter unverzüglich alles Erforderliche unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Der Verwalter haftet für alle Schäden des betroffenen Eigentümers, wenn er diese Pflicht schuldhaft verletzt. Dies gilt auch dann, wenn die Schadensursache ungeklärt bleibt oder sich nachträglich herausstellt, dass sie ausschließlich im Sondereigentum liegt.
OLG München 15.5.2006, Az: 34 Wx 156/05
Quelle: http://www.ml-fachinstitut.de
Stromverbrauch darf nicht geschätzt werden
Aus der Weigerung seines Kunden, den Zähler für die jeweilige Jahresabrechnung selbst abzulesen, darf ein Energielieferant nicht einfach das Recht ableiten, dann eben auf eine Schätzung des Stromverbrauchs auszuweichen.
Das hat in einem aktuellen Urteil das Landgericht Kleve entschieden (Az. 5 S 185/06). Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.anwaltshotline.de) berichtet, darf der Stromversorger nur dann eine Schätzung zur Grundlage seiner Abrechnung machen, wenn der Zähler sich in der Wohnung des Kunden befindet und dieser den Zugang zum Ablesen verweigert.
Das traf im Fall des Bewohners eines Mehrfamilienhauses nicht zu. Der Stromzähler war im Flur des Hauses frei zugänglich, was auch der Energielieferant wusste. Der aber hatte dem Kunden, um offenbar die Kosten für spezielles Ablesepersonal zu sparen, über Jahre hinweg einfach eine selbst auszufüllende Ablesekarte zugesandt, die dieser aber ignorierte. Als sich nun herausstellte, dass die statt des Ablesens vorgenommene Schätzung zu gering ausgefallen war, stellte das Energieunternehmen eine erhebliche Nachzahlung in vierstelliger Höhe in Rechnung. Die jedoch verweigerte der “geschätzte” Kunde.
Mit Zustimmung der niederrheinischen Landesrichter. Denn ein Rechnungs-Fehler läge nicht nur dann vor, wenn der Stromzähler falsch abgelesen wird, sondern auch, wenn die Ablesung zu Unrecht auf den Kunden abgewälzt werden sollte und so ganz unterblieb. “Und das fällt in den Verantwortungsbereich des Versorgungsunternehmens”, erklärt Rechtsanwalt Wolfgang Surhoff (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1867800-0 für 1,99 Euro pro Minute). “Auch der Hinweis auf der Abrechnung, dass der Verbrauch lediglich geschätzt war, hat dabei keine ausreichende Warnfunktion”, betont der Anwalt.
Quelle: www.HausverwalterSuche.de/Marl Aktuell
Mieter hat Recht auf Untervermietung
Pressemitteilung von: Immowelt AG
(openPR) - Mieter haben laut Gesetz Anspruch darauf, einen Teil ihrer Wohnung unterzuvermieten, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter überwiegend gar nicht mehr selbst in der Wohnung lebt, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de.
Mieter haben ein Anrecht darauf, einen Teil ihrer Wohnung unterzuvermieten, wenn sie ein berechtigtes Interesse daran haben. Sie müssen allerdings den Vermieter um Erlaubnis fragen. Der darf jedoch seine Zustimmung nur dann verweigern, wenn es gewichtige Gründe gibt, berichtet das Immobilienportal immowelt.de. Ein Anrecht auf Untervermietung haben Mieter übrigens selbst dann, wenn sie ihren Lebensmittelpunkt schon längst in einer anderen Stadt haben, entschied nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 4/05).
In dem verhandelten Fall wollte ein Paar, das aus beruflichen Gründen in unterschiedliche Städte ziehen musste, seine alte Wohnung nicht aufgeben, sondern zwei der dreieinhalb Zimmer untervermieten. Doch der Vermieter spielte nicht mit. So zog man vor Gericht. Die Vorinstanzen gaben dem Vermieter Recht, doch der Bundesgerichtshof vertrat nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de die Ansicht: Die Mieter dürfen die Wohnung untervermieten, obwohl sie dort gar nicht mehr ihren Lebensmittelpunkt haben.
Die Gründe: Es gebe laut der Richter keine gesetzliche Regelung, wonach die Mieter zusammen mit dem Untermieter in der Wohnung leben müssen. Außerdem gibt es auch kein Gesetz, welches besagt, dass ein Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Mietwohnung haben müsse, um untervermieten zu dürfen. Es reiche ein berechtigtes Interesse. Zum Beispiel ein Absenken der Mietkosten.
Quelle: http://openpr.de
Verteilung von Verfahrenskosten in der Jahresabrechnung
BGH:
„Im Innenverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft sind die Kosten eines Verfahrens nach § 43 WEG nur unter Beachtung der Kostenentscheidung des Gerichts gem. § 47 WEG zu verteilen. Unter den insoweit kostentragungspflichtigen Wohnungseigentümern sind mangels abweichender Vereinbarung die Kosten nicht nach Kopfteilen, sondern gem. § 16 II WEG nach dem Verhältnis der Größe der Miteigentumsanteile zu verteilen.“
BGH, Beschl. v. 15.3.2007 – V ZB 1/06
Der Fall:
Ein Wohnungseigentümer ficht die Beschlüsse der letzten Eigentümerversammlung gerichtlich an. Die übrigen Wohnungseigentümer als Antragsgegner werden über eine entsprechende Klausel im Verwaltervertrag über den Verwalter durch einen gemeinsamen Verfahrensbevollmächtigten in dem Anfechtungsverfahren vertreten. Das Honorar des Rechtsanwalts wird aus dem Verwaltungsvermögen bezahlt. Das Gericht weist die Anfechtung zurück und erlegt dem Antragsteller die Verfahrenskosten auf. Die Erstattung außergerichtlicher Kosten (Anwaltshonorar) wird nicht angeordnet. Der Verwalter rechnet im Rahmen der Jahresabrechnung über die verauslagten Verfahrenskosten ab und belastet sämtliche Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Anfechtenden nach Kopfteilen. Die Jahresabrechnung wird wegen fehlerhafter Verteilung der Verfahrenskosten angefochten.
Problem Nr. 1:
Fraglich ist bereits, ob die Kosten wohnungseigentumsgerichtlicher Verfahrens überhaupt zu den Verwaltungskosten zählen, also überhaupt im Rahmen der Jahresabrechnung aufzutauchen haben, da § 16 Abs. 5 WEG anordnet, dass solche Kosten nicht zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG gehören sollen.
Die Entscheidung des BGH zu Problem 1:
In Übereinstimmung mit der bisherigen Praxis und herrschenden Meinung führt der BGH aus, dass die Bestimmung des § 16 Abs. 5 WEG nicht dahingehend missverstanden werden dürfe, dass die Kosten eines Verfahrens gem. §§ 43 ff. WEG nicht zu den Verwaltungskosten zu zählen seien. Die Bestimmung weise nur darauf hin, dass die Kosten eines WEG-Verfahrens nicht nach dem Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG verteilt werden dürften, sondern unter Beachtung der Kostenentscheidung des Gerichts nach § 47 WEG abzurechnen sind. Da das Gericht im vorliegenden Fall entschied, dass jede Partei die bei ihr entstandenen Anwaltskosten selbst zu tragen habe, würde eine direkte Anwendung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 WEG dazu führen, dass bei der Verteilung nach Miteigentumsanteilen auch der anfechtende Eigentümer mit Kosten belastet würde.
Dadurch würde der anfechtende Eigentümer (der seinen Anwalt selber zahlt), auch noch anteilig im Rahmen der Abrechnung mit den Anwaltskosten seiner Gegner belastet.
Der BGH folgert daraus, dass § 16 Abs. V WEG bloß sicherstellen will, dass nach der Kostenentscheidung des Gerichts die Kosten jeder Partei nur von dieser getragen werden sollen.
Demnach ist der anfechtende Eigentümer im Rahmen der Abrechnung (und somit entgegen § 16 Abs. 2 WEG) von der Verteilung der Kosten richtigerweise auszunehmen.
Problem Nr. 2:
Fraglich ist dann aber, nach welchem Abrechnungsschlüssel denn nun die Verfahrenskosten im Kreise der verbleibenden in Antragsgegnerschaft stehenden Wohnungseigentümer zu verteilen sind, da § 16 Abs. 2 WEG, also die Verteilung der Kosten auf alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen, ja nicht eingreift.
Hierüber herrschte Streit zwischen dem OLG Düsseldorf und insbesondere dem OLG Köln (wie nicht anders zu erwarten) sowie dem Kammergericht Berlin.
Das OLG Düsseldorf vertrat die Auffassung, dass, da ja § 16 Abs. 2 WEG nicht greife, die Kosten auf die verbleibenden Eigentümer nach Kopfteilen zu verteilen seien. Dies brachte aber erhebliche Ungerechtigkeiten mit sich. So war es Eheleuten, die gemeinsam Eigentümer einer Eigentumswohnung sind, kaum nahezubringen, warum diese die doppelte Kostenlast (2 Köpfe) gegenüber einem alleinstehenden Eigentümer tragen sollten (1 Kopf).
Die andere Auffassung wollte den Rechtsgedanken des § 16 Abs. 2 WEG auch hier anwenden und die Kosten auf die verbleibenden Eigentümer nach Miteigentumsanteilen aufteilen.
Die Entscheidung des BGH zu Problem 2:
Der BGH hat entschieden, dass § 16 Abs. 2 WEG im Kreise der verbleibenden Eigentümer als Kostenverteilungsschlüssel grundsätzlich heranzuziehen ist. Da die Regelung des Gesetzes lückenhaft sei, könne auf den grundlegenden Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG zurückgegriffen werden, um die Ungerechtigkeiten aus einer Anwendung des Kopfprinzips auszuschließen. Demnach verteilen sich die Verfahrenskosten auf die verbleibenden Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis der Größe der Miteigentumsanteile.
Mein Kommentar:
Vorsicht ist indes geboten, wenn die Gemeinschaftsordnung unter der Rubrik „Verwaltungskosten“ eine Umlage nach Einheiten vorsieht. Der BGH hat ausgeführt, dass eine solche Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung nicht nur bedeute, dass das Verwalterhonorar und sonstige Verwalterkosten so abzurechnen seien, sondern dass auch die Kosten eines Verfahrens nach § 43 WEG darunter fallen. Schließlich seien die Kosten der Verwaltung ebenso wie die Kosten eines WEG-Verfahrens nicht von der Größe oder dem Wert der Eigentumswohnung abhängig. In diesem Fall sind die Kosten nach der Anzahl der Teil-/Wohnungseigentumseinheiten abzurechnen.
Quelle: Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fragen und Antworten aus der Praxis:
Die Gemeinschaft beschließt, obwohl die Eichfrist für die z. B. Warmwasseruhren längst abgelaufen ist, diese Uhren nicht zu tauschen und weiterhin über die "veralteten" abzurechnen. Kann der Verwalter diese Ablehnung überhaupt dulden?
Geht der Verwalter nicht das Risiko ein, im Streitensfalle (vor Gericht) "verurteilt" zu werden, da die Auswechslung eine wohl unumgängliche Pflicht darstellt und er sogar gegen den Willen der Eigentümer hätte austauschen müssen?
Der Beschluss, eichungültige Zähler nicht auszutauschen, widerspricht nicht nur ordnungsmäßiger Verwaltung, er dürfte auch wegen Verstoß gegen das Eichgesetz nichtig sein.
Gleichwohl sollte sich der Verwalter nicht zum Erziehungsberechtigten der Wohnungseigentümer aufspielen, sondern lediglich seine Bedenken zu Protokoll der Eigentümerversammlung geben oder aber in konkreten Anschreiben an alle Miteigentümer darlegen. Denn gemäß § 21 WEG haben die Wohnungseigentümer die Entscheidungskompetenz, gemäß § 27 WEG der Verwalter grundsätzlich nur die Durchführungskompetenz.
Dies zeigt sich darin, dass der Austausch der Zähler auch Investitionen hervorruft, die die Wohnungseigentümer verweigern. Aus welchen Mitteln soll der Verwalter dann den Austausch durchführen?
Vor Gericht droht dem Verwalter kaum Ungemach, denn ein Antrag einzelner Miteigentümer auf Austausch der eichungültigen Geräte würde sich gegen die übrigen Wohnungseigentümer richten, ein Einspruch von Mietern gegen die Abrechnungsergebnisse der eichungültigen Zähler gegen den jeweiligen Vermieter. Unmittelbar ist der Verwalter daher nicht betroffen, seine Haftung kann er durch die vorstehend skizzierte Bedenkenanmeldung ausschließen.
Quelle: ISTA
Wie sollte sich der Verwalter im Hinblick auf die Entlastungsrechtsprechung verhalten?
Der Verwalter sollte – da insoweit noch keine obergerichtliche Rechtsprechung vorliegt – unverändert nach der Verabschiedung der Jahresabrechnung über die Entlastung des Verwalters (und des Verwaltungsbeirates) Beschluss fassen lassen.
Quelle: ISTA
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