BFW Newsletter Oktober 2007

Heizen in der Übergangszeit

Die kalten Nächte der letzten Tage machte ihn wieder zum Thema: Den alten Streit, ob geheizt werden muss und welche Temperaturen der Vermieter zu gewährleisten hat. Die Sache ist deswegen besonders strittig, weil es gesetzliche Regelungen hierzu nicht gibt - es in erster Linie auf die vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parteien ankommt.

Dennoch wird als Heizperiode üblicherweise nur die Zeit zwischen dem 01.10. und dem 30.04. angesehen. Dies deckt sich im Wesentlichen auch mit der Rechtsprechung, die dazu ergangen ist. Die "Heizperiode" hat also noch nicht begonnen. Dennoch dürften viele Mieter in Schleswig-Holstein schon einen Anspruch auf Beheizung ihrer Wohnung haben. In der Rechtsprechung ist zwischenzeitlich fast unstreitig, dass in der Zeit von etwa 7.00 bis 23.00 Uhr eine Mindesttemperatur zwischen 20 und 22 Grad Celsius zu gewährleisten ist. So jedenfalls zahllose Gerichtsentscheidungen quer durch das Bundesgebiet. Diese Vermieterverpflichtung ist keineswegs ausschließlich auf die "Heizperiode" beschränkt. Vielmehr muss der Vermieter jedenfalls auch dann die Heizung in Betrieb nehmen, wenn die Zimmertemperatur tagsüber auch nur zeitweise unter 18 Grad Celsius absinkt und absehbar ist, dass die kalte Witterung länger als ein bis zwei Tage anhält. Der DMB Landesverband Schleswig-Holstein e.V. empfiehlt in diesen Fällen, den Vermieter anzusprechen und die Inbetriebnahme der Heizung zu verlangen. Ein verständiger Vermieter werde diesem Verlangen in aller Regel nachgeben. Nur in denjenigen Fällen, in denen eine Einigung nicht möglich ist, sollte der Mieter dann aber auch nachdrücklicher seine Ansprüche geltend machen. So kann die Verletzung der Heizungspflicht eine Mietminderung nach sich ziehen, die von 10 Prozent bei unzulänglicher Beheizung durchaus auf 100 Prozent z.B. bei einem Heizungstotalausfall hochspringen kann. Die Höhe der Mietminderung muss indessen in jedem Einzelfall neu bemessen werden.

Soweit der Vermieter trotz Abmahnung und Fristsetzung seiner Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Beheizung der Räume dennoch nicht nachkommt, kann der Mieter unter Umständen auch Schadensersatz verlangen für die Zusatzkosten durch elektrische Beheizung, in Härtefällen gegebenenfalls auch für den vorübergehenden Umzug in ein Hotel. Ganz besonders teuer kann es werden, wenn ein Mieter von seinem im Einzelfall durchaus denkbaren Recht Gebrauch macht, das Mietverhältnis wegen einer derartigen Vertragsverletzung fristlos zu kündigen und dann sein gesamten Umzugskosten gegen den Vermieter geltend macht.

Andersherum ist indessen auch der Mieter verpflichtet, seine Wohnung so zu beheizen, dass das Mietobjekt keinen Schaden erleidet, etwa durch Kondensatfeuchtigkeit. Eindeutig sind auch diejenigen Fälle, in denen Mieter und Vermieter über die Höhe etwaiger Heizkostennachzahlungen oder der Heizkostenvorauszahlungen im Streit liegen. In diesen Fällen darf der Vermieter nicht kurzerhand die Heizung abstellen, sondern muss seine vermeintlichen Forderungen gegebenenfalls vor Gericht einklagen.

Nähere Auskünfte erteilen alle schleswig-holsteinischen Mietervereine. Deren Sprechzeiten und Aufnahmebedingungen können bei der Landesgeschäftsstelle des Mieterbundes Schleswig-Holstein, Eggerstedtstraße 1, 24103 Kiel, Telefon 0431/97919-0 erfragt werden.

(Quelle: Deutscher Mieterbund - Landesverband Schleswig-Holstein e.V.)

Fragen und Antworten zum Energieausweis«

Nachfolgend noch einmal eine Zusammenstellung der wichtigsten Fragen und Antworten zum Energieausweis. Am 8. Juni 2007 hat der Bundesrat der vom Bundeskabinett beschlossenen Neufassung der Energieeinsparverordnung (EnEV) insgesamt zugestimmt, aber Änderungen beschlossen, die die Bundesregierung bereits mit Datum vom 27. Juni 2007 abgesegnet hat. Verpflichtend können Energieausweise für Bestandsgebäude damit frühestens im Juli 2008 werden.

Wie sollen die Energieausweise aussehen?

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) unterscheidet zwischen „Energieausweisen auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs“ und „Energieausweisen auf Grundlage des erfassten Energieverbrauchs“. Für die „Energieausweise auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs“ hat sich die Kurzbezeichnung Bedarfsausweis durchgesetzt. „Energieausweise auf Grundlage des erfassten Energieverbrauchs“ werden als Verbrauchsausweise bezeichnet. Die Ausweise müssen nach Inhalt und Aufbau den Mustern der Anlagen zur EnEV entsprechen. Lediglich in der Farbgestaltung ist der Ersteller frei, wobei auch schwarzweiß zulässig ist. Wenn wirtschaftliche Modernisierungsmaßnahmen möglich sind, hat der Aussteller dem Ausweis Modernisierungsempfehlungen beizufügen. Der Ausweis ist vom Aussteller eigenhändig oder durch Nachbildung der Unterschrift zu unterzeichnen.

Wie werden Energieausweise erstellt?

Bei neu zu errichtenden Gebäuden verwendet z. B. der Architekt die Planungsdaten. Bei Bestandsgebäuden kann der Aussteller die benötigten Gebäudedaten vor Ort selbst erheben oder sich diese vom Eigentümer übermitteln lassen. Letzteres kann die Kosten des Ausweises erheblich reduzieren.

Was müssen Vermieter und Verkäufer beachten?

Soll nach Ablauf der Übergangsfrist (Einzelheiten unter „Wann wird der Ausweis Pflicht?“) ein mit einem Gebäude bebautes Grundstücks oder eine Wohnung verkauft werden, hat der Verkäufer dem Kaufinteressenten einen Energieausweis „zugänglich zu machen“; Entsprechendes gilt bei Vermietung, Verpachtung oder beim Verleasen. Wobei mit „zugänglich machen“ nicht das engere „Vorlegen“ gemeint ist. Der Interessent muss die Möglichkeit haben, den Ausweis bei seiner Entscheidungsfindung berücksichtigen zu können. Damit reicht z. B. ein Aushang im Treppenhaus anlässlich einer Wohnungsbesichtigung. Der Interessent hat keinen Anspruch auf Übergabe des (Original-)Ausweises oder Aushändigung einer Kopie. Als Interessenten gelten nur Personen, die als zukünftige Mieter oder Käufer tatsächlich in Frage kommen. Ein Einsichtsrecht für jedermann in Energieausweise gibt es damit nicht. Insbesondere sind Vermieter nicht verpflichtet, für ihre Bestandsmieter Ausweise erstellen zu lassen oder Mietern Einsicht in vorhandene Ausweise zu gewähren.

Was ist bis zum 30. September 2008 zu beachten?

Nach der Verordnung dürfen die Verpflichteten bis zum 30. September 2008 frei zwischen den Ausweisarten wählen. Vermieter oder Verkäufer können also selbst entscheiden, ob sie Interessenten den Verbrauchsausweis oder den Bedarfsausweis zugänglich machen wollen. Ab dem 1. Oktober 2008 wird die sogenannte Wahlfreiheit eingeschränkt. Dann benötigen Eigentümer von Gebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die das Anforderungsniveau der 1. WärmeschutzV nicht erreicht haben, zwingend den Bedarfsausweis. Für alle übrigen Gebäude gilt auch nach Ablauf der Übergangsfrist weiterhin Wahlfreiheit. Allerdings mit einer Ausnahme: Wer Mittel aus staatlichen Förderprogrammen bekommen möchte, muss in jedem Fall einen Bedarfsausweis vorlegen.

Was muss bei der Errichtung eines Gebäudes beachtet werden?

Wird ein Gebäude errichtet oder werden an einem bestehenden Gebäude wesentliche Änderungen vorgenommen, muss ein Energieausweis erstellt werden. Ausnahme: Wurde bereits ein Ausweis erstellt, muss regelmäßig auch bei Änderungen am Gebäude kein neuer Ausweis gefertigt werden. Der Energieausweis darf nur auf Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt werden und ist der landesrechtlich zuständigen Behörde auf Verlangen vorzuzeigen. Verantwortlich ist hier der Bauherr. Ein Verstoß gegen die Vorlagepflicht ist in der EnEV nicht mit einem Bußgeld bewehrt. Eine Bußgeldpflicht kann sich aber aus landesrechtlichen Regeln ergeben.

Kann der Energieausweis auch für eine Wohnung ausgestellt werden?

Ausweise, die der Energieeinsparverordnung entsprechen sollen, können nur gebäudebezogen ausgestellt werden. Eine Ausnahme gibt es, wenn ein nicht unerheblicher Teil nicht für Wohnzwecke oder wohnähnliche Zwecke genutzt wird. Hier sind Ausweise für den Wohngebäudeteil und für den Nichtwohngebäudeteil zu erstellen. Bei Verkauf oder Vermietung einer Eigentumswohnung trifft die Pflicht den vermietungs- bzw. verkaufswilligen Wohnungseigentümer. Der Wohnungseigentümer hat gegen die Eigentümergemeinschaft dann einen Anspruch auf rechtzeitige Bereitstellung des Ausweises. Auch die Kosten sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.


Wann muss der Ausweis ausgehängt werden?

Für Gebäude mit mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen für eine große Anzahl von Menschen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die deshalb von diesen Menschen häufig aufgesucht werden, sind Energieausweise an gut sichtbarer Stelle auszuhängen. Bei Verkauf oder Vermietung anderer Gebäude reicht „zugänglich machen“. Hier kann z. B. ein Aushang im Treppenhaus erfolgen. Ein Aushang ist nicht vorgeschrieben.


Was passiert, wenn der Ausweis dem Interessenten nicht zugänglich gemacht werden kann?

Wer den Energieausweis vorsätzlich oder fahrlässig nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht, handelt ordnungswidrig. Voraussetzung der Ahndung als Ordnungswidrigkeit ist mindestens Fahrlässigkeit. Damit Fahrlässigkeit überhaupt vorliegen kann, bedarf es der Vermeidbarkeit. Daher wird einem Eigentümer, der beispielsweise einen Aussteller rechtzeitig mit der Erstellung eines Ausweises beauftragt, dieser aber den Ausweis unerwartet verspätet liefert, kein Vorwurf gemacht werden können. Gleiches wird auch nach Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung gelten müssen, da der für 2008 zu befürchtende Bearbeitungsstau bei den Ausstellern nicht den Eigentümern angelastet werden kann.


Sind bereits ausgestellte Energieausweise weiter gültig?

Energieausweise, die vor Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV) nach den Bestimmungen des EnEV-Entwurfs (in der Fassung des Kabinettsbeschlusses vom 25. April 2007) ausgestellt wurden, sind zehn Jahre ab dem Tag der Ausstellung gültig. Das Gleiche gilt auch für auf freiwilliger Basis von Gebietskörperschaften oder auf deren Veranlassung ausgestellte Ausweise (z. B. im Rahmen von Förder- oder Energiesparprogrammen etc.). Wärmebedarfsausweise gelten fort.

Müssen Energieausweise „erneuert“ werden?

Energieausweise werden für zehn Jahre ausgestellt. Vermieter oder Verkäufer erfüllen daher ihre gesetzliche Pflicht, solange der Ausweis nicht älter als zehn Jahre (gerechnet ab Ausstellungstag) ist. Wurde ein Ausweis erstellt, muss regelmäßig auch bei (wesentlichen) Änderungen am Gebäude kein neuer Ausweis gefertigt werden (Ausnahme: das gesamte Gebäude wird neu gerechnet). Ist nach einer durchgeführten Baumaßnahme aber mit einer Verbesserung der energetischen Qualität des Gebäudes zu rechnen, sollten insbesondere Vermieter über einen neuen Ausweis nachdenken. Ein Gebäude, das im Vergleich zu anderen einen geringeren Energieverbrauch oder -bedarf bescheinigt bekommt, lässt sich meist auch besser vermieten.


Ab wann wird der Ausweis Pflicht?

Für Gebäude, die errichtet oder wesentlich geändert werden, ist bereits nach der „alten“ Energieeinsparverordnung (EnEV 2004) der Wärmebedarfsausweis vorgeschrieben. Nach der Verordnung sind Energieausweise für Bestandsgebäude mit einem Baufertigstellungsjahr bis 1965 ab dem 1. Juli 2008 zugänglich zu machen. Für Bestandsgebäude mit einem Baufertigstellungsjahr ab 1966 sind Ausweise ab dem 1. Januar 2009 zugänglich zu machen; für Nichtwohngebäude ab dem 1. Juli 2009.


Was kostet der Ausweis?

Gesetzliche Preisvorgaben gibt es nicht. Die Preise werden sich am Markt orientieren. Aktuell werden Verbrauchsausweise ab ca. 30 Euro angeboten. Bedarfsausweise sind für rund 150 bis weit über 1.000 Euro zu haben. Gerade bei den Bedarfsausweisen variieren die Preise stark, je nach Art des Gebäudes und angebotenem Service des Anbieters. Beim Preisvergleich lohnt sich ein Blick in den Leistungskatalog des Ausstellers: Ist eine Ortsbesichtigung inbegriffen? Müssen die benötigten Daten vom Eigentümer selbst, z. B. internetbasiert, an den Aussteller übermittelt werden? Gibt es telefonische Beratung? Was kosten Folgeausweise? Und so weiter.


Verbrauch oder Bedarf: Welcher Ausweis ist besser?

Der Verbrauchsausweis wird in der Regel erheblich günstiger sein als der Bedarfsausweis. Da ab dem 1. Oktober 2008 Eigentümer von Gebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die das Anforderungsniveau der 1. WärmeschutzV nicht erreicht haben, zwingend der Bedarfsausweis vorgeschrieben wird, sollte hier über einen Verbrauchsausweis „auf Vorrat“ nachgedacht werden. Wer innerhalb der nächsten Jahre verkaufen oder vermieten will, kann für sein Gebäude seit dem 25. April 2007 jedenfalls bis 30. September 2008 den zehn Jahre gültigen Verbrauchsausweis ausstellen lassen.

Auch für alle, die ihren Energieverbrauch interessehalber mit ähnlichen Gebäuden vergleichen wollen, ist der Verbrauchsausweis ein preiswertes Instrument. Wer allerdings eine energetische Sanierung plant, sollte einen einfachen Verbrauchsausweis nur ausnahmsweise zur Grundlage machen. Hier wird man regelmäßig nicht auf eine qualifizierte Beratung verzichten können. Und wer den Ausweis als Marketinginstrument nutzen möchte, sollte ihn selbstverständlich nach der Sanierung - notfalls erneut - ausstellen lassen.


Können die Kosten von der Steuer abgesetzt werden?

Wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hat, kann die Kosten des Energieausweises als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzen. Entsprechendes gilt für gewerbliche Verkäufer. Auch Selbstnutzer sollten versuchen die - vor Ort „im Haushalt“ anfallenden - Kosten des Ausweises als „haushaltsnahe Dienstleistung“ abzusetzen.


Wer kann Ausweise ausstellen?

Energiebedarfs- oder Verbrauchsausweise für Bestandsgebäude dürfen von Ausstellern mit baufachlicher Qualifikation ausgestellt werden. Die Einzelheiten regelt der umfangreiche Katalog des § 21 EnEV. Für Neubauten ist die Ausstellungsberechtigung landesrechtlich geregelt.

Quelle: Haus & Grund Deutschland


Energieausweis zum Dumpingpreis

Energieausweis nur 9,90 Euro": So oder ähnlich bewerben derzeit einzelne Firmen die Erstellung von Energieausweisen für Gebäude. Die Eigentümer müssen lediglich einen Internet-Fragebogen über den Energieverbrauch der letzen drei Jahre ausfüllen und wenig später liegt der fertige "Energieausweis" in ihrem Briefkasten. Kein Vor-Ort-Termin, kein großer Aufwand - allerdings oftmals auch kein gültiger Energieausweis.

Der Energieausweis zum Dumpingpreis erweist sich oft als eine Mogelpackung. Wer hier geizt, kann eine böse Überraschung erleben. Die Vorlage eines nicht vollständigen Ausweises kann mit Bußgeldern von bis zu 15.000 Euro geahndet werden. "Es werden Energieausweise angeboten, die nicht den gesetzlichen Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) entsprechen und deshalb ungültig sind. Der Eigentümer sollte die Qualität und die Gültigkeit des angebotenen Energieausweises vor der Beauftragung prüfen. Die dena empfiehlt den bedarfsorientierten Energieausweis" betont dena-Geschäftsführer Stephan Kohler.

Folgende Kriterien helfen Angebote zu beurteilen:

Modernisierungsempfehlungen: Dem Energieausweis müssen individuelle Modernisierungsempfehlungen beigefügt werden - egal, ob er auf gemessenen Verbrauchswerten oder dem rechnerischen Energiebedarf beruht. Dazu sollte der Aussteller die vorhandene Heiztechnik und die Qualität von Wänden und Fenstern vor Ort prüfen. Fehlen die Sanierungstipps, ist der Energieausweis ungültig. Eine Vereinbarung zwischen Eigentümer und Aussteller zum Ausschluss der Empfehlungen ist nicht zulässig.

Aufnahme der Gebäudedaten: Die Gebäudemaße und der Energieverbrauch dürfen vom Eigentümer zwar selbst erhoben und an den Energieausweis-Aussteller übermittelt werden. Allerdings ist der Aussteller gesetzlich verpflichtet zu überprüfen, ob diese Angaben plausibel sind. Bei der Übermittlung der Daten über ein Internetformular kann diese Prüfung ohne Rücksprache kaum gewährleistet werden. Die Gefahr, dass fehlerhafte Daten zu Grunde gelegt werden, ist in diesem Fall sehr hoch. Der Aussteller sollte den Eigentümer zumindest telefonisch kontaktieren und sich der Richtigkeit der Daten versichern.

Die dena empfiehlt grundsätzlich eine Vor-Ort-Begehung durch den Aussteller vor der Erstellung des Energieausweises. Auf diese Weise können die Gebäudedaten und der bauliche Zustand des Gebäudes angemessen erfasst und die Modernisierungsempfehlungen präzise ermittelt werden. Je ausführlicher die Sanierungstipps und gründlicher die Datenerfassung, desto besser die Qualität und die Aussagekraft des Energieausweises.

Ab dem 1. Juli 2008 wird die Vorlage von Energieausweisen bei Verkauf und Neuvermietung schrittweise für verschiedene Gebäudetypen verbindlich eingeführt. Weitere detaillierte Informationen dazu finden Verbraucher unter www.dena-energieausweis.de .

(Quelle: dena)

Literaturtipp: Praxishandbuch Moderne Wohnungseigentumsverwaltung

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Der Verfasser ist Rechtsanwalt in Solingen, zugleich Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht;
beratendes Mitglied im BFW - Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V. ;
Mitglied der ARGE Miet- und Wohnungseigentumsrecht im Deutschen Anwalt Verein (DAV),
Tel.: 0212 / 22210-0, Fax: -40, E-Mail: fritsch@krall-kalkum.de , Homepage: www.krall-kalkum.de
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