BFW Newsletter September 2008

Wohnungseigentum Aktuell

Toben ohne Grenzen?

Was Kinder als Hausbewohner dürfen – und was nicht
Die Spiele haben sich im Laufe der Jahrzehnte geändert, der Geräuschpegel ist gleich geblieben. Ob Kinder als Cowboy und Indianer oder als Harry Potter durch die Nachbarschaft ziehen, häufig geht es dabei auch mal lauter zu. Nicht immer zur Freude der Erwachsenen. Deutsche Gerichte sind in aller Regel großzügig und gestehen dem Nachwuchs zu, sich auszutoben. Doch wo liegen die Grenzen des Zumutbaren? Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat in seiner Sonderausgabe zum Thema Kinder einige Urteile zusammengestellt.

Manchmal sind die lieben Kleinen wirklich frech. So machte sich ein Halbwüchsiger aus Bayern einen Spaß daraus, gemeinsam mit einem Freund durchs Fenster einer im Erdge-schoss gelegenen Wohnung zu schauen. Dabei schnitten die beiden auch noch Grimassen. Das verletzt eindeutig die Privatsphäre der Nachbarn, entschied das Oberlandesgericht München (Aktenzeichen 32 Wx 65/05). Es verpflichtete den Großvater, der in diesem Fall Erziehungsberechtigter war, zum Einschreiten. Er müsse dafür sorgen, dass seine Enkel nicht ständig die Mitbewohner belauerten.

Weit häufiger als mit der kindlichen Neugierde müssen sich Juristen mit dem Ballspiel und seinen Folgen befassen. Im Jahr der Fußball-Weltmeisterschaft vielleicht noch mehr als sonst. Denn immer wieder landet das Geschoss aus Versehen auf einem fremden Grundstück. Als der Ball zum zweiten Mal auf ihrem Rasen lag, zog eine Nachbarin vor den Kadi. Sie wollte den Kindern zweierlei verbieten lassen: dass sie über den Zaun steigen und sich ihr Spielgerät holen und – viel grundlegender – dass sie überhaupt noch mit dem Ball spielen. Das Landgericht München II (Aktenzeichen 5 O 5454/03) entschied salomonisch. Selbstverständlich dürfe der Nachwuchs weiter mit dem Ball herumtoben, aber wenn dieser bei der Nachbarin lande, dann müssten sie diese um Herausgabe bitten und dürften sich nicht selbst helfen.

Immer wieder stören sich Mitbewohner daran, dass die im Hause lebenden Kinder auch noch ihre Freunde einladen und so für zusätzlichen Lärm sorgen. Ein Bürger aus Bremen versuchte, das zu unterbinden. Den privaten Spielplatz in einem Wohngebiet sollten seiner Meinung nach nur Kinder der angrenzenden Grundstücke benutzen dürfen. Doch damit kam der Kläger vor dem Oberverwaltungsgericht Bremen (Aktenzeichen 1 BA 49/87) nicht durch. Selbstverständlich dürften auch Freundinnen und Freunde eingeladen werden, befanden die Richter.

Manchmal wollen Nachbarn den Kinderlärm schon verhindern, bevor er überhaupt entsteht – indem sie den Zuzug von Familien boykottieren. Nur in ganz besonderen Ausnahmefällen haben sie damit Erfolg. So zum Beispiel ein Eigentümer, der die direkt unter seiner eigenen Wohnung gelegene Immobilie an eine alleinstehende Person vermietet hatte. Als sie auszog, bot sie ihm eine vierköpfige Familie als Nachmieter an. Das Landgericht Hildesheim (Aktenzeichen 7 S 41/05) gestand dem Eigentümer zu, die Nachmieter abzulehnen – aber nur, weil er selbst über dem Objekt wohne und direkt von dem steigenden Geräuschpegel betroffen sei. Grundsätzlich hat der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 244/02) festgelegt, dass ein Nachmieter nicht nur deswegen abgewiesen werden darf, weil er Kinder hat.

Wie bereits erwähnt, gesteht die deutsche Justiz dem Nachwuchs zu, sich mit Schreien, Weinen, Lachen und Toben bemerkbar zu machen. Wenn allerdings die Eltern ihre Kinder überhaupt nicht in den Griff bekommen und regelmäßig vom frühen Morgen bis in die Nacht hinein die Wände wackeln, dann kann ein Eigentümer der Familie mit Rücksicht auf die anderen Mieter kündigen (Landgericht Berlin, 62 S 290/98). Im konkreten Fall waren bereits zahlrei-che Versuche gescheitert, den Streit unter den Bewohnern auf friedliche Weise zu schlichten.

Wie sehr man sich auch gestört fühlen mag, eines ist jedenfalls gar nicht erlaubt: die Geräusche aus der Nachbarwohnung mit „Gegenlärm“ zu beantworten. Auf diese Idee war ein Mann aus Hamburg gekommen. Jedes Mal, wenn es ihm zu laut wurde, klopfte er mehrere Minuten lang auf Heizkörper und Heizungsrohr. Das Amtsgericht Hamburg (Aktenzeichen 47 C 1789/95) untersagte ihm das. Wenn er meine, sich gar nicht anders helfen zu können, dann müsse er notfalls vor Gericht ziehen.

Auf ganz andere Weise versuchte ein Mitbewohner den Lärm aus der über ihm gelegenen Wohnung zu reduzieren. Er wollte die Familie dazu bringen, den kurz zuvor freigelegten Holzboden wieder mit einem Teppich zu versehen. Denn es handle sich um eine unerlaubte bauliche Veränderung. Das Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 9 U 218/96) sah das nicht so. Der Eigentümer habe dem Entfernen des Teppichbodens zugestimmt, somit sei die Sache rechtlich nicht zu beanstanden.

Mangels anderer Möglichkeiten sind Kinder in Städten oft gezwungen, vor den Garagen oder im Innenhof eines Hauses zu spielen. Das wollten Nachbarn mit Hilfe des Kadi verhindern. Aber das Landgericht München (Aktenzeichen 1 T 14 129/88) fand, der Lärm sei zumutbar. Was die Juristen besonders empörte: Die Wohnanlage war auch noch mit Mitteln eines Sonderprogramms für Familien mit Kindern errichtet worden.

Quelle: LBS

Recht:

Vollmacht zum Abschluss eines Verwaltervertrages ermächtigt nur zum Abschluss eines Vertrages, der ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht

Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, durch den der Verwaltungsbeirat zum Abschluss des Verwaltervertrages beauftragt und bevollmächtigt wird, ist jedenfalls dann wirksam, wenn er nicht gemäß § 23 IV WEG a. F. angefochten wird. Eine nicht näher beschriebene Vollmacht ermächtigt nach Ansicht des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main in der Regel den Verwaltungsbeirat lediglich zum Abschluss eines Verwaltervertrags, der ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. So bedarf es zur Verabredung von Haftungsbeschränkungen einer ausdrücklichen Ermächtigung im bevollmächtigenden Beschluss, da ein entsprechender Vertrag über die gesetzliche Regelung hinausgeht.

OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 19.05.2008, Az: 20 W 169/07

Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Vertretung der Miteigentümer nur bei Vorlage der schriftlichen Vollmacht

Erlaubt die Gemeinschaftsordnung eine Vertretung, wobei die Vollmacht der Schriftform bedarf, so ist in der Eigentümerversammlung auf Verlangen das Original vorzulegen.

Hintergrund: Antragssteller und Antragsgegnerin sind Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft. Die Antragsgegnerin war Eigentümerin sowie Verwalterin. Die Gemeinschaftsordnung legte fest, dass jedes 1.000stel der Anteile eine Stimme ergäbe. Die Eigentümerversammlung (EV) sei nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten seien. Die Miteigentümer könnten sich durch den Verwalter vertreten lassen. Die Vollmacht bedürfe dabei der Schriftform.
In der EV im Februar 2006 vertrat der Versammlungsleiter als Vertreter der Antragsgegnerin 792 von 922 anwesenden Stimmen. Trotz ausdrücklicher Rüge legte er keine schriftlichen Vollmachten vor. In der EV wurden mittels der vertretenen Stimmen vier Beschlüsse gefasst, wobei die Antragsgegnerin unter TOP 8 zur weiteren Verwalterin ab August 2006 bestellt wurde.
Die Antragsteller beantragten erfolgreich vor dem AG die Ungültigerklärung der Beschlüsse. Daraufhin wurde in der EV vom November 2006 eine neue Verwalterin bestellt, der Beschluss wurde nicht angefochten. Gegen die Ungültigerklärung durch das AG richtete sich das weitere Beschwerdeverfahren der Antragsgegnerin.

Entscheidung: Das OLG München weist die Beschwerde zurück. Die Beschwerde bzgl. der Verwalterbestellung der Antragsgegnerin (TOP 8) ist unzulässig. Durch die unangefochtene Bestellung der neuen Verwalterin im November wurde die alte Verwalterin (konkludent) abberufen. Die Hauptsache hat sich dadurch erledigt.
Im übrigen sind die Beschlüsse zu Recht für ungültig zu erklären. Wird in der EV die Vorlage der schrift-lichen Vollmacht verlangt, genügt der Hinweis nicht, die Vollmachten seien dem Versammlungsleiter bekannt. Dies würde das Recht, das Original der Vollmacht selbst zu überprüfen, unzulässig beeinträchtigen. Auch ein Nachreichen genügt nicht. Wird bei Verlangen das Original nicht vorgelegt, ist vom Nichtbestand auszugehen. Werden die Stimmen trotzdem gezählt, so sind bei Klage die Beschlüsse für ungültig zu erklären, falls sich die Stimmen auf das Ergebnis ausgewirkt haben. Dies war hier bei 792 vertretenen Stimmen der Fall. (OLG München, Beschluss v. 11.12.2007, 34 Wx 091/07)

Quelle: http://www.haufe.de (Haufe Online-Redaktion)

Verwalterhaftung bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel

Beauftragt ein Vermieter einen Verwalter gegen Entgelt unter anderem mit der Vermietung seiner Wohnungen, so haftet der Verwalter für den Schaden, dem der Vermieter dadurch entsteht, dass der vom Verwalter verwendete Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturenklausel enthält und der Mieter deshalb Schönheitsreparaturen nicht vornehmen muss. Den Verwalter treffe die Pflicht, bei der Ausgestaltung von Mietverträgen solche Klauseln zu wählen, die für den Vermieter größtmögliche Sicherheit bieten, so das LG Berlin.

Praxistipp: Hält ein Verwalter eine verwendete Klausel für kritisch, muss er den Vermieter hierüber informieren. Der Vermieter kann dann entscheiden, ob er die Klausel ungeprüft oder ggf. durch einen Rechtsanwalt geprüft verwenden bzw. nicht verwenden will. Der Verwalter ist weder verpflichtet, eine solche Rechtsberatung selbst vorzunehmen, noch wäre dies nach dem Rechtsberatungsgesetz zulässig. Allerdings muss von ihm Kenntnis der aktuellen Rechtslage erwartet werden, die er sich durch aktuelle Zeitschriften etc. zu verschaffen hat. Zum Verhängnis ist dem Verwalter im vorliegenden Fall insbesondere geworden, dass er einen Vertragstext gewählt hat, der bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht mehr der aktuellsten Rechtsprechung entsprach.

Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 29. Februar 2008, 53 S 145/07, WuM 2008, 280

Gerichtsvollzieher dürfen nicht nebenbei Hausverwalter/ Makler sein

Die Nebentätigkeit eines Gerichtsvollziehers als Makler und Hausverwalter beeinträchtigt dienstliche Belange und ist daher nicht genehmigungsfähig. Mit dieser Begründung hat das Verwaltungsgericht Berlin die Klage eines Obergerichtsvollziehers an einem Berliner Amtsgericht abgewiesen, der auf Erteilung einer entsprechenden Genehmigung durch seinen Dienst-herrn geklagt hatte.

FG Berlin, Urteil vom 26.06.2008, Az.: VG 5 A 147.06
Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Eigentümerversammlung: Auch ohne gesetzliche Voraussetzungen wirksam

Miteigentümer einer Wohnungsgemeinschaft müssen bei Eigentümerversammlungen aufpassen. Wird die Versammlung durch einen Wohnungseigentümer einberufen, ohne dass die ge-etzlichen Voraussetzungen des Paragraf 24 Abs.3 WEG vorliegen, so sind die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse nicht automatisch nichtig.
Auf diese Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts weist Susanne Dehm von der Quelle Bausparkasse hin (Az. 2 Z BR 113/04).

Die in so einer Versammlung gefassten Beschlüsse können jedoch von nicht teilnehmenden Eigentümern angefochten werden - vorausgesetzt, sie legen innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung Einspruch ein. Versäumen sie die Frist, sind die Beschlüsse wirksam.
"Wer nicht an der Versammlung teilgenommen hat, sollte sich daher unbedingt zeitnah nach deren Verlauf und Ergebnissen erkundigen", rät daher Susanne Dehm. Hat ein Wohnungseientümer von der Versammlung gewusst, aber die Einspruchsfrist nicht eingehalten, muss er selbst Beschlüsse gegen sich gelten lassen.

Quelle: Susanne Dehm Quelle Bausparkasse

Übertragung von Sanierungsmaßnahmen an den Verwaltungsbeirat

Es verstößt nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft die Sanierung eines Treppenhauses und den Kostenrahmen selbst festlegt, die Auswahl des Unternehmers aus den vorhandenen Kostenangeboten und Einzelheiten des Farbanstrichs jedoch dem Verwaltungsbeirat übertragt.

KG, Beschluss vom 10.09.2003 - 24 W 141/02

Nochmals: Verwalterentlastung!

Ein dem Verwalter Entlastung erteilender Beschluss der Eigentümer entspricht nach Meinung des BGH grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Beschluss hat zwar die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses der Wohnungseigentümer, jedoch nur für Sachverhalte, die den Eigentümern bekannt oder bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren. Die Eigentümer müssen dem Verwalter aber auch ein hohes Maß an persönlichen Vertrauen entgegenbringen; um dieses zu erhalten besteht kein Grund dem Verwalter das Misstrauen auszusprechen, indem ihm für seine ordnungsgemäße Tätigkeit keine Entlastung erteilt wird (BGH, Beschluss vom 17.7.2003, Az.: ZB 11/03). In einer weiteren Entscheidung hat der BGH außerdem klargestellt, dass ein Beschluss über die Verwalterentlastung auch bei einem ausgeschiedenen Verwalter als ordnungsgemäß anzusehen ist .

(BGH, Beschluss vom 25.9.2003, Az.: V ZB 40/03)

Kinderspielplatz ist keine Zumutung!

Für die Nachbarschaft ist die Einrichtung eines Kinderspielplatzes zumutbar. Spielplätze sind notwendig, um Kindern einen ungestörten Aufenthalt im Freien zu ermöglichen und ihnen Gelegenheit zu geben, ihr Sozialverhalten in Spielen mit anderen Kindern zu trainieren. Nachbarn müssen die mit der Benutzung der Anlage verbundenen Auswirkungen grundsätzlich hinnehmen.

VG Koblenz, 17.6.2008 - Az: 1 K 198/08
Quelle: http://www.AnwaltOnline.com

Kein Sex auf der Terrasse!

Ein Vermieter ist berechtigt, seine(n) Mieter(in) abzumahnen, wenn diese(r) gut einsehbar auf dem Balkon Geschlechtsverkehr oder andere sexuelle Handlungen ausübt. Ein solches Verhalten stört den Hausfrieden und verstößt gegen das Rücksichtnahmegebot.

AG Bonn vom 7.5.2006, Az: 8 C 209/05
Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Haftung des faktischen Verwalters

Das OLG Hamm hat mit Beschluss vom 25. Oktober 2007 entschieden, dass derjenige, der ohne als Verwalter der Eigentümergemeinschaft bestellt zu sein, tatsächlich Aufgaben der gemeinschaftlichen Verwaltung wahrnimmt und insbesondere über gemeinschaftliche Geldmittel verfügt, der Gemeinschaft nach den Grundsätzen des Auftragsrechts haftet. Der Verwalter könne sich dabei nicht auf eine Haftungsbeschränkung berufen.

Praxistipp: Jedem Mitglied von Wohnungseigentümergemeinschaften kann nur davon abgeraten werden, die Aufgaben des Verwalters ohne entsprechenden Beschluss zu übernehmen. Eine solche Tätigkeit ist als Auftragsverhältnis und nicht als bloßes Gefälligkeitsverhältnis zu bewerten. Wer z. B. Aufträge im Namen der WEG ohne Mehrheitsbeschluss erteilt ist der WEG zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verantwortlich. Er haftet sogar für leichte Fahrlässigkeit.

Autor: Matthias Steinke - steinke@bethgeundpartner.de
Fundstelle: : OLG Hamm, Beschluss vom 25. Oktober 2007, 15 W 180/07 - www.justiz.nrw.de/RB/nrwe2/index.php

Verwaltervollmacht zur Anwaltsbeauftragung

Ein Beschluss, durch den der Verwalter ermächtigt wird, die Wohnungseigentümer außergerichtlich und gerichtlich zu vertreten sowie Rechtsanwälte mit der Wahrnehmung der rechtlichen Interessen der Wohnungseigentümer zu beauftragen, entspricht im Allgemeinen dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung.
Ein Wohnungseigentümer strengte ein Gerichtsverfahren gegen die übrigen Wohnungseigentümer an. Anlässlich der daraufhin einberufenen außerordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer, den Verwalter mit der Wahrnehmung der rechtlichen Interessen zu ermächtigen.
Auf die Anfechtung des klagenden Wohnungseigentümers hin entschied das Bayerische Oberlandesgericht, dass eine solche recht freizügige Ermächtigung dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, insbesondere dann, wenn ein konkreter Rechtsstreit laufe und die anwaltliche Vertretung der übrigen Wohnungseigentümer geboten sei.
Eine solche Bevollmächtigung sei auch mit einfacher Mehrheit zu beschließen.

Bayerisches Oberlandesgericht Az. 2 Z BR 21/01 Beschluss vom 10. August 2001

Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung: Welche Mindstangaben muss das Kündigungsschreiben enthalten?

Der konkrete Fall:
Es geht um ein Wohnungsmietverhältnis aus dem Jahre 1982. Der Mieter zahlt die Miete unpünktlich. Der Vermieter möchte deswegen kündigen. Mit Schreiben vom September 2005 spricht er dann auch die Kündigung aus, die er mit „ständigen unpünktlichen Mietzahlungen“ begründet. Konkret erwähnt er die unpünktliche Zahlung von zwei Monatsmieten. Der Mieter protestiert. Es kommt zur Räumungsklage.

Worum es geht:
Nicht nur Mietschulden berechtigen den Vermieter zur Kündigung. Er darf das Mietverhältnis darüber hinaus auch kündigen, wenn der Mieter die Miete ständig unpünktlich zahlt. Allerdings muss der Vermieter in der Regel den Mieter vorher erfolglos abgemahnt haben, d. h. er muss den Mieter auf die unpünktlichen Zahlungen hinweisen und deutlich machen, dass er dies künftig nicht mehr dulden wird. Zahlt der Mieter nach einer solchen Abmahnung weiterhin unpünktlich, kann der Vermieter das Mietverhältnis sowohl fristlos als auch fristgemäß (also unter Einhaltung der Kündigungsfrist) kündigen. Die Kündigung muss begründet werden.

Was sagt das Gericht?
Die Räumungsklage des Vermieters scheitert. Das Landgericht Hamburg hält die Kündigung für unwirksam, weil sie nicht hinreichend begründet wurde. Dem Kündigungsschreiben kann nämlich nicht entnommen werden, auf welche konkreten unpünktlichen Mietzahlungen der Vermieter seine Kündigung stützt. Es erwähnt lediglich zwei unpünktliche Monatsmieten. Das reiche als Kündigungsgrund bei einem so langen Mietverhältnis nicht aus. (LG Hamburg, 11.10.2007 - 307 S 31/07)

Was sagt Ihr Anwalt?
Ein sehr strenges Urteil. Aber es zeigt, dass bei „Unpünktlichkeits-Kündigungen“ lieber zu ausführlich als zu knapp begründet werden sollte. Wie so häufig, verschärfen die Untergerichte die formalen Anforderungen, wenn die Obergerichte inhaltlich zuGunsten der Vermieter entschieden haben. Damit es bei den formalen Anforderungen keine Zweifel gibt, raten wir: Fragen Sie Ihren Anwalt!

Quelle: www.friesrae.de

Eingehungsbetrug durch zahlungsunfähigen Mieter

Weiß ein Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages, dass er die Miete nicht aufbringen kann, macht er sich wegen Betrugs strafbar. In dem vom Oberlandesgericht Hamm entschiedenen Fall verdiente der Mieter monatlich 650 EUR. Die Miete betrug demgegenüber 675 EUR.

Urteil des OLG Hamm
2 Ss 301/02
Hausbesitzer Zeitung Heft 8/2003, Seite 11
gefunden bei www.benkelberg.de
(c) 2003 Benkelberg

Bemühungen um Weitervermietung nach fristloser Kündigung

Kündigt der Vermieter ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters, kann er den Mietausfall als Schadensersatz ersetzt verlangen, den er wegen der vorzeitigen Vertragsbeendigung erlitten hat. Er muss sich jedoch das anrechnen lassen, was er anderweitig an Mieteinnahmen erzielt hat oder hätte erzielen können. Das Landgericht Lüneburg hatte sich mit der Frage zu befassen, wie weit diese Schadensminderungspflicht des Vermieters geht.

Das Gericht machte die Anforderungen an die Aktivitäten des Vermieters von der Dauer des Wohnungsleerstandes abhängig. In den ersten Monaten darf sich der Vermieter - wie hier geschehen - durchaus auf die Beauftragung eines Maklers und das Anbringen eines Schildes am Haus „Wohnung zu vermieten“ beschränken. Danach sind jedoch weitergehende Maßnahmen wie Eigenanzeigen in der Tagespresse zu verlangen. Da der Vermieter sechs Monate nach dem Auszug des zahlungsunwilligen Mieters keine weiteren Aktivitäten unternahm,

beschränkte das Gericht den Schadensersatzanspruch auf die Dauer eines halben Jahres.

Urteil des LG Lüneburg vom 09.04.2002
6 S 201/01
WM 2002, 267
RdW 2002, 706
gefunden bei www.benkelberg.de
(c) 2003 Benkelberg

Kompetenzüberschreitung der Eigentümergemeinschaft

Ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft, wonach die ursprüngliche lose Verlegung der im Sondereigentum der Eigentümer stehenden Bodenbeläge der Balkone nicht geändert werden darf, überschreitet die Regelungskompetenz der Eigentümergemeinschaft und ist daher nichtig.

Beschluss des OLG Düsseldorf vom 27.02.2002, 3 Wx 348/01, WM 2002, 276
RdW 2002, 670
gefunden bei www.benkelberg.de

Beschluss des Monats:

Bundesgerichtshof spricht vermieterfreundliches Urteil zu Betriebskostenabrechnungen

Betriebskostenabrechnungen treiben unzähligen Mietern, aber auch einigen Vermietern Jahr für Jahr sprichwörtlich den Schweiß auf die Stirn. Ist bei einer zweifelhaften Abrechnung keine Einigung in Sicht, landet das Thema nicht selten vor Gericht. So hatte der BGH (VIII ZR 49/07) in einem Fall zu entscheiden, ob Betriebskosten nach dem so ge-nannten Abflussprinzip abgerechnet werden dürfen. Sie dürfen, urteilten die Richter vermieterfreundlich.

Der Sachverhalt: Eine Vermieterin hatte in ihrer Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2004 unter anderem die Wasser- und Abwasserkosten abgerechnet, die sie selbst im gleichen Jahr an den Wasserversorger bezahlt hatte. Der Wasserversorger rechnete aber immer im Sommer ab, so dass der Abrechnung 2004 die Wasserlieferungen von Mitte 2003 bis Mitte 2004 zugrunde lagen.

Für die Juristen galt es nun, eine Antwort auf die beiden folgenden Fragen zu finden: Dürfen Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur diejenigen Kosten in Rechnung stellen, die auf dem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen (so genanntes Leistungsprinzip)? Oder dürfen sie ebenfalls jene Kosten abrechnen, mit denen sie selbst im Abrechnungszeitraum belastet worden sind (so genanntes Abflussprinzip)?

Leistungsprinzip nicht mit Gesetz vereinbar
Nach Auffassung des höchsten Zivilgerichts ist das Leistungsprinzip nicht mit dem Gesetz vereinbar. Vermietern müsse es grundsätzlich erlaubt sein, Abrechnungen des Wasserversorgers auf die einzelnen Kalenderjahre aufzuteilen. Sonst hätten Vermieter mit „einem unzumutbaren zusätzlichen Aufwand“ zu kämpfen, heißt es in der Urteilsbegründung. Offen ließ der BGH hingegen, ob auch bei einem Mieterwechsel nach dem Abfluss-prinzip abgerechnet werden darf.

Um erst gar keine Ungereimtheiten im Zusammenhang mit Betriebskostenabrechnungen aufkommen zu lassen, hat ista Deutschland gemeinsam mit der Sykosch Software AG ista comfort® entwickelt. Hinter der Bezeichnung steckt ein automatisiertes System, das alle abrechnungsrelevanten Daten der Heizkostenabrechnung sicher über das Internet überträgt und zusätzlich den Druck einer „Integrierten Abrechnung“ ermöglicht, die alle Kosten übersichtlich darstellt. Aufwändige manuelle Tätigkeiten, wie das Ausfüllen von Nut-zerlisten oder die Vergleichs- und Übertragungsarbeiten der Abrechnungsergebnisse, ent-fallen komplett. Voraussetzung für die Nutzung von ista comfort® ist lediglich, dass Vermieter oder Hausverwalter ihre Einheiten über ista abrechnen und Software-Lösungen von Sykosch im Einsatz haben.

Sebastian Hellweg/Silke Teichmann
Quelle: www.ista.de

Seminarankündigung!

Das 5. BFW-Bonner Fachseminar „Wohnungseigentums- und Mietrecht in der Verwalterpraxis“ für Wohnungseigentümer-/innen/Beiräte und Verwalter mit interessanten Themen und bekannten Referenten findet am 20.9.2008 im Bonner Bristol statt. Es sind nur noch wenige Plätze frei! Ameldungen unter: www.dittmann-wohnungsverwalter.de

SPRUCH DES MONATS

„Zwei Dinge sind in der Arbeit eines Wohnunsgverwalters nötig: Unermüdliche Ausdauer und die Bereitschaft, etwas, in das man viel Zeit und Arbeit gesteckt hat, wieder wegzuwerfen."

In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen und Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern / Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen / interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar.

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