Wohnungseigentum Aktuell Wintereinbruch: Haus & Grund erinnert an Streu- und SchneeräumpflichtVerkehrssicherungspflicht kann auch auf den Mieter übertragen werden
Der erste Schnee des Winters ist im Anmarsch und mit ihm eine spezielle Aufgabe der Haus- und Grundstückseigentümer: Sie sind zur Räumung der Gehwege und Bürgersteige verpflichtet. Darauf weist das Internetmagazin Haus & Grund online hin. Zwar ist die Schneeräumpflicht grundsätzlich Sache der Gemeinden, doch die haben in der Regel ihre gesetzliche Verpflichtung durch Satzung auf die Eigentümer der an der Straße liegenden Grundstücke übertragen. In den meisten Fällen wiederum hat der Mieter die Schneeräum- und Streupflicht durch eine entsprechende Regelung im Mietvertrag übernommen.
Die Gerichte stellen ziemlich strenge Anforderungen an die Schneeräumpflicht. Kommt ein Mieter seiner Streupflicht nicht nach und kommt es aufgrund von Schnee- und Eisglätte auf dem Gehweg zu einem Unfall, bei dem sich Personen verletzen, kann sich der Mieter neben Schadensersatzansprüchen einer strafrechtlichen Verfolgung wegen fahrlässiger Körperverletzung aussetzen.
Übersicht zur Streu- und Schneeräumpflicht
Umfang der Streupflicht: Der Umfang der Streupflicht richtet sich danach, was zur gefahrlosen Benutzung des Bürgersteiges erforderlich ist. Es ist nicht erforderlich, dass die gesamte Breite des Bürgersteigs zwischen Hauswand und dem Bordstein gestreut wird. Es reicht aus, wenn ein Streifen schnee- und eisfrei gehalten wird, der es zwei Fußgängern gestattet, vorsichtig nebeneinander vorbeizukommen. Ausdrücklich regelt die Dortmunder Straßenreinigungssatzung, dass Gehwege grundsätzlich in einer Breite von 1,50 Metern von Schnee zu räumen sind. Ist kein Gehweg vorhanden, gelten die Straßenränder in einer Breite von 1,50 Meter als Gehweg.
Wann muss geräumt werden? Die Streupflicht entsteht, wenn die Fläche des Gehweges durch das winterliche Wetter so glatt wird, dass dadurch eine Gefahr für die Fußgänger erwächst. In der Regel ist mit dem Streuen so rechtzeitig zu beginnen, dass der vor dem allgemeinen Tagesverkehr liegende Hauptberufsverkehr geschützt wird. Die Straßenreinigungssatzung verpflichtet zur Schnee- und Eisbeseitigungspflicht von 7.00 Uhr morgens bis zum Abend um 20.00 Uhr. Grundsätzlich besteht daher keine Streupflicht während der Nachtzeit. Zu vorbeugenden Sicherungsmaßnahmen gegen nur eine möglicherweise drohende Vereisung oder Glätte ist der Anlieger jedoch nicht verpflichtet.
Räumpflicht bei Dauerschnee: Sofern es die Witterungsverhältnisse erfordern, ist sogar mehrfach am Tage zu streuen. Die Verpflichtung entfällt jedoch ausnahmsweise dann, wenn wegen eines stärkeren Schneefalles oder eines gefrierenden Regens das Streuen auf die Be-seitigung der Glätte keinen Einfluss mehr hat und somit sinnlos ist.
Übertragung der Räumpflicht: Auch kann ein Anlieger seine Schneeräumpflicht komplett auf einen Dritten, zum Beispiel an ein Dienstleistungsunternehmen, übertragen, wenn die Stadt dem ausdrücklich auf Antrag zugestimmt hat. Dann haftet nicht mehr der Anlieger der Straße, sondern der Dritte. Dieser muss allerdings dann auch über eine eigene Haftpflichtversicherung verfügen. Anders ist es bei der im Rahmen eines Mietverhältnisses üblicher-weise auf den Mieter übertragenen Schneeräumpflicht. Hier bleibt der Hauseigentümer weiterhin in der Haftung, hat aber gegenüber seinen Mietern eine Überwachungspflicht.
Alter und Krankheit: Ist der Mieter wegen Alters oder Krankheit nicht in der Lage, den übernommenen Winterdienst durchzuführen, so hat er rechtzeitig dafür Sorge zu tragen, dass er von einer anderen Person durchgeführt wird. So sieht es jedenfalls die überwiegende Rechtsprechung. Zum Beispiel hat das Landgerichts Flensburg einen Mieter, der zu 50 Prozent schwerbehindert ist und einen Herzschrittmacher trägt, verurteilt, seiner vertraglichen Verpflichtung zur Schneeräumung nachzukommen. Das Gericht war der Auffassung, dass der Mieter ggf. eine Ersatzkraft zu stellen hat, auch wenn er sie bezahlen muss (20.11.1986, AZ 1 S 23/86). Gleiches gilt im Übrigen auch für diejenigen, die tagsüber aus beruflichen Gründen oder aber urlaubsbedingt verhindert sind.
Umwelt: Die Straßenreinigungssatzung regelt auch, dass als Streumittel nur abstumpfende Stoffe verwendet werden dürfen, auftauende Stoffe (Streusalz) nur dann, wenn es zur Be-seitigung von Gefahren unbedingt erforderlich ist. Quelle: 2008 © Haus & Grund online - http://www.hausundgrund.com/ Recht Ist es zulässig, Steckpfähle in der Feuerwehrzufahrt zu in-stallieren? Die Feuerwehrzufahrt ist mit einem Steckpfahl versperrt, der sich mit einem Schlüssel öff-nen lässt. Im Ernstfall muss der Steckpfahl durch die Feuerwehr gewaltsam entfernt wer-den. Dies ist laut Aussage der Bundesstadt Bonn, zumindest für den Bereich NRW, nicht zu-lässig. Wird die Feuerwehrzufahrt mit Toren, Schranken oder Sperrpfosten versehen, so sind diese mit Schlüsseln auszustatten, die mit einem Überflurhydrantenschlüssel-Form A-nach DIN 3223 und einem Steckpfahlschlüssel geöffnet werden können. Alternativ können Vor-hängeschlösser mit einer Bügelstärke bis max. 4 mm verwendet werden (abgekürzt PKT.5.208 W Bau O NRW).
Verwaltertipp:
Wir empfehlen daher grundsätzlich nur Vorhängeschlösser mit einer Bügelstärke bis max. 4 mm installieren zu lassen, da ansonsten die Gefahr besteht, dass Möbeltransportfirmen, Mieter, Bewohner, Eigentümer unzulässiger Weise die Pfähle öffnen.
Ingo Dittmann DER ALLIANZ-PROZESSKOSTENRECHNER Die Allianz Prozessfinanzierung GmbH bietet auf ihrer Website ein sehr nützliches Hilfsmittel an, den Allianz Profi Prozesskostenrechner, sowohl zum Download als auch zur direkten Nutzung. Mieter-Tipp: Was heißt eigentlich "besenrein"? Ist der Mieter nach der Vereinbarung im Mietvertrag zur „besenreinen“ Rückgabe der Wohnung verpflichtet, muss er nur grobe Verschmutzungen beseitigen.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.6.2006 (VIII ZR 124/05) entschieden, dass beim Auszug des Mieters keine besonderen Reinigungsverpflichtungen hinsichtlich Wohnung, Keller oder Fenster bestehen. Besenrein bedeute, „mit dem Besen grob gereinigt“.
Dazu gehört – so die Bundesrichter – auch das Entfernen von Spinnweben im Kellerraum. Weitergehende Reinigungsarbeiten können über die Vertragsvereinbarung „besenrein“ nicht verlangt werden. Quelle: http://www.mieterverein-hamburg.de/ Verwalter darf auch mit Sozialhilfeempfängern Mietverträge abschließen a) Schließt ein Verwalter von Sondereigentum mit einem Sozialhilfeempfänger einen Miet-vertrag ab, so verletzt er hierdurch nicht seine Pflicht zur Wahrung der Vermögensinteres-sen seines Auftraggebers.
b) Der Vermieter muss dem Mieter die Beauftragten bekannt geben, denen gegenüber der Mieter Schadensanzeigen abgeben kann, sofern sich der Vermieter eine Schadensanzeige gegenüber dem Hausmeisterservice des Wohnungseigentumsverwalters nicht zurechnen lassen will.
OLG Saarbrücken, 24.10.2007, Az: 5 W 219/07 Quelle: www.ml-fachinstitut.de Kündigungsgrund: Mieter müssen Wohnung heizenEin Mieter ist verpflichtet, seine Wohnung in den Kältemonaten mindestens mäßig zu heizen. Andernfalls ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag fristgerecht zu kündigen. Das Nichtbeheizen einer Wohnung stellt in diesem Fall einen Vertragsverstoß dar.
Das Landgericht Hagen erklärte die Kündigung eines Vermieters deswegen für rechtmäßig. Ein Mieter hatte seine Wohnung seit dem Sommer 2005 nicht mehr beheizt. Die Wohnung stand meistens leer, da der Mann vorwiegend bei seiner Freundin wohnte. Anfang 2007 er-hielt er von seinem Vermieter deswegen zwei Abmahnungen. Da nichts geschah, kündigte ihm der Vermieter einige Wochen nach der zweiten Abmahnung die Wohnung.
Durchaus zu Recht, meinte der Richter. Laut Hausordnung habe der Mieter eine Verpflich-tung, ausreichend zu heizen. Diese Verpflichtung bestehe zudem grundsätzlich, um Schäden wie zum Beispiel Schimmelbildung zu vermeiden. Dass es noch keine Schimmelbildung gab, sei hierbei ohne Belang. Für eine Kündigung reiche es aus, wenn eine „nicht unerhebliche Pflichtverletzung" durch den Mieter vorläge. Zudem hätte der Mieter nicht auf die Abmah-nungen reagiert (Urteil vom 19.12 2007, Az. 10 S 163/07).
Quelle: www.quelle-bausparkasse.de Hausverwalter: Haftet der Verwalter für unwirksame For-mularklauseln? Der Fall:
Ein Hausverwalter darf über Neuvermietungen und Mietvertragsgestaltung alleinverantwort-lich entscheiden. Ende Februar 2001 vermietet er eine Wohnung neu. Nach diesem Vertrag muss der Mieter die Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan ausführen. Au-ßerdem werden die Regelfristen für Schönheitsreparaturen für Nebenräume von 7 auf 5 Jahre verkürzt. Deshalb verweigern die Mieter erfolgreich jede Renovierung. Der Vermieter nimmt nunmehr den Verwalter in Regress. Er soll für den Ausfall der Renovierungskosten geradestehen. Der Verwalter beruft sich darauf, dass es bei Vertragsabschluss im Jahre 2001 noch kein BGH-Urteil zur Unwirksamkeit von starren Fristenplänen gab.
Hintergrund:
Die Grundsatzentscheidung des BGH zur Unwirksamkeit starrer Fristenpläne datiert aus dem Sommer 2004 (BGH, 29.06.2004 - VIII ZR 361/03). Bis dahin war die Frage in der Rechtsprechung streitig.
Die Entscheidung:
Das Gericht verurteilt zum Schadensersatz! Der Verwalter hat - so das Landgericht - die vertragliche Nebenpflicht, Klauseln zu wählen, die eine größtmögliche Sicherheit bieten. Diese Pflicht habe der Verwalter schuldhaft verletzt. Zwar gab es im Jahre 2001 noch keine BGH-Entscheidungen zur Unwirksamkeit starrer Fristenpläne. Jedoch war bereits zu diesem Zeitpunkt in der Fachliteratur deutlich, dass die Verwendung starrer Renovierungsfristen mit einem „gewissen Risiko“ behaftet ist. Daher hätte der Verwalter eine solche Klausel nicht benutzen dürfen. Das Gericht betont, dass die Klausel hier auch wegen der verkürzten Regelfrist für Nebenräume (von 7 auf 5 Jahre) unwirksam ist. Das habe das Landgericht Berlin bereits im Jahre 1998 entschieden. (LG Berlin, 29.02.2008 - 53 S 145/07)
Anwaltsempfehlung 1:
Ist der Verwalter für den Mietvertrag zuständig, trägt er auch die Verantwortung. Er ist daher gut beraten, für eine Risikodeckung zu sorgen. Einmal empfiehlt sich - trotz der zugegeben hohen Kosten - eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung. Zum andern sollte der Vertrag regelmäßig durch den Anwalt „gecheckt“ werden. Denn der Anwalt steht dafür ein, dass die von ihm empfohlene Klausel gerichtsfest ist - und er hat eine Vermögensschadens-haftpflichtversicherung. Dazu ist er nach dem anwaltlichen Berufsrecht verpflichtet!
Anwaltsempfehlung 2:
Die Anforderungen des Gerichts sind streng: Die Kenntnis der aktuellen BGH-Rechtsprechung allein reicht nicht. Man muss auch die aktuelle Diskussion in der Fachliteratur und die Instanzrechtsprechung kennen! Noch mehr Gründe, den Anwalt einzuschalten!
Quelle: www.friesrae.de Hundehaltung Die Hundehaltung in einer Wohnungseigentumsanlage kann durch Mehrheitsbeschluss grundsätzlich auf einen Hund pro Wohnung beschränkt werden.
OLG Schleswig, Beschluss vom 27.11.2003-2 W 165/03 Sonderumlage OLG Hamm v. 29.05.2008 - 15 Wx 43/08, ZWE 2008, 355
Ein Verwalter, der durch Vertrag zur Einziehung von Wohngeldzahlungen auch im eigenen Namen ermächtigt ist, ist berechtigt, die Zahlung von Sonderumlage in an sich zu verlan-gen. Dies Sonderumlage sind mit Vorschusszahlungen auf der Grundlage eines Wirtschafts-plans vergleichbar. Im Sonderumlagenbeschluss muss die auf die einzelnen Wohnungsei-gentümer entfallende anteilige Sonderumlage nicht zwingend beziffert werden.
Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft - www.friesrae.de Erwerberhaftung beim Fehlen eines Wirtschaftsplans 1. Ein Wirtschaftsplan, den der teilende Wohnungseigentümer im Wege eines „Ein-Mann-Beschlusses“ vor Eintragung einer Auflassungsvormerkung und vor Besitzübergang auf ei-nen Erwerber verabschiedet, ist nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht geeignet, Wohngeldforderungen zu begründen.
2. Das Gleiche gilt für einen Beschluss, mit dem die Eigentümergemeinschaft nur mit einem Endbetrag bezeichnete „Gesamtkosten“ eines Abrechnungsjahres und noch vorzulegende Einzelabrechnungen genehmigt.
3. Wird wegen Fehlens eines wirksamen Wirtschaftsplans erst mit dem Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung eine Beitragsschuld gegen die einzelnen Wohnungsei-gentümer begründet, haftet ein zwischenzeitlich im Grundbuch eingetragener Erwerber bei Bestandskraft dieses Beschlusses für die gesamten in dem betreffenden Jahr entstandenen Kosten, auch wenn er seinerzeit weder im Grundbuch eingetragen war noch Nutzungen aus dem Objekt gezogen hatte. Einer etwaigen rechtsmissbräuchliche Inanspruchnahme des Er-werbers kann nur durch eine Anfechtungsklage begegnet werden.
OLG Köln - LG Köln - AG Köln
15.1.2008
16 Wx 141/07
WEG n. F. §§ Abs. 2, 23 Abs. 1, 4 S. 2, 28 Abs. 1, 3, 43 Nr. 4, 46
Link zum vollständigen Leitsatz und zur Entscheidung:
http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=24384 Verwalterhonorar: Steht dem Verwalter auch dann ein Ho-norar zu, wenn seine Bestellung unwirksam war? Was ist geschehen?
Ein Verwalter wird für den Zeitraum 01.01.2002 bis 31.12.2003 bestellt. Einige Eigentümer fechten den Bestellungsbeschluss an. Am 18.02.2002 verlangen sie schriftlich vom Verwal-ter, zum 04.03.2002 eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Zweck der Versammlung soll die sofortige Abwahl des Verwalters sein. Der Verwalter beruft die verlangte Versammlung aber erst rund 3 Monate später zum 20.06.2002 ein. Er wird dann tatsächlich abberufen und der Verwaltervertrag beendet. Im Dezember 2002 entscheidet das Gericht, dass der Bestellungsbeschluss von Anfang an ungültig war. Der Verwalter ver-langt dennoch seine Vergütung für den Zeitraum 01.01.2002 bis 20.06.2002.
Was sagt das Gericht?
Das OLG München spricht dem Verwalter nur einen Teil der verlangen Vergütung zu. Die er-folgreiche Anfechtung des Bestellungsbeschlusses führte zwar dazu, dass die Bestellung rückwirkend unwirksam wurde, der Verwalter also gar kein Amt hatte. Aber auch der amts-lose Verwalter kann nach Ansicht des Gerichts grundsätzlich die vereinbarte Vergütung ver-langen. Damit die anstehenden Angelegenheiten in der „Schwebezeit” geregelt werden kön-nen, muss der Verwalter ein Mindestmaß an Aufgaben wahrnehmen. Dafür kann er dann auch Vergütung verlangen.
Aber: Der Verwalter hat sich treuwidrig verhalten, weil er die beantragte außerordentliche Eigentümerversammlung nicht umgehend einberufen hat. Zwar liegt es grundsätzlich im Ermessen des Verwalters, wann er eine Versammlung einberuft. Wenn es aber um seine ei-gene Abberufung geht, muss er umgehend zu einem zeitnahen Termin einladen. Hier hätte die Versammlung bereits an dem von den Wohnungseigentümern vorgeschlagenen Termin am 04.03.2002 stattfinden können und müssen. Hätte der Verwalter seine Einberufungs-pflicht erfüllt, wäre er schon am 04.03.2002 abberufen worden. Deshalb ist es rechtmiss-bräuchlich, wenn er Vergütung für die Zeit nach diesem Termin verlangt. Ein Anspruch be-steht somit nur für den Zeitraum 01.01.2002 bis 04.03.2002. (OLG München, Beschl. v. 21.06.2006 - 34 Wx 028/06)
Was sagt Ihr Anwalt?
Dass der Verwalter auch bei unwirksamer Bestellung für die Zeit, in der er tatsächlich für die Gemeinschaft tätig war, ein Honorar verlangen kann, liegt auch im Interesse der Woh-nungseigentümer. Für sie ist es nämlich nur vorteilhaft, wenn der Verwalter seine Aufgaben und Befugnisse vollständig wahrnimmt, solange nicht geklärt ist, ob die Bestellung wirksam war. Der Vergütungsanspruch des Verwalters ergibt sich in einem solchen Fall aus dem Ver-waltervertrag, dessen Gültigkeit von der Wirksamkeit des Bestellungsbeschlusses unabhän-gig ist. Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft - http://www.friesrae.de Kündigung wegen Eigenbedarfs: Wann beginnt und wann endet die Anbietpflicht? Worum es geht:
Einer Mieterin wird wegen Eigenbedarfs die Wohnung gekündigt. Die Kündigung erfolgt zum 28. Februar 2006. Etwas später kündigen andere Mieter einer im 4. Stock desselben Hauses gelegene Wohnung gleichen Zuschnitts ihr Mietverhältnis zum 31. März 2006 - also für ei-nen Monat später. Die gekündigte Mieterin zieht nicht aus. Sie beruft sich darauf, dass der Vermieter ihr die frei werdende Wohnung im 4. Stock hätte anbieten müssen. Es kommt zur Räumungsklage.
Das Problem:
Anerkannt ist, dass der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter eine frei gewordene Al-ternativwohnung unter folgenden Voraussetzungen anbieten muss:
Alternativwohnung wird vor Ablauf der Kündigungsfrist frei
Alternativwohnung befindet sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage
Was der BGH sagt:
Der BGH gibt der Räumungsklage statt. Die zum 31. März 2006 frei werdende Wohnung im 4. Stock musste der Vermieter der gekündigten Mieterin nicht anbieten. Eine Pflicht zum Anbieten einer Alternativwohnung besteht nach dem BGH nur bis zum Ablauf der Kündi-gungsfrist - hier also bis Ende Februar 2006. Die andere Wohnung im 4. Stock war jedoch erst zum 31.03.2006 - und damit einen Monat nach Ende des Mietverhältnisses - gekündigt worden. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Mieterin die Wohnung aber bereits geräumt haben müssen. (BGH, U. v. 04.06.2008 - VIII ZR 292/07)
Anwaltsempfehlung:
Wie schon in früheren Entscheidungen stellt der BGH darauf ab, dass das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist beendet ist. Offen ist jedoch, ob etwas anderes gilt, wenn der Mieter einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel (§§ 574 ff. BGB) hat. Denn dann kann er ja die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, so dass die Eigenbedarfskündigung zu kurz greift. Das bietet dem gekündigten Mieter die Chance, durch Widerspruch gegen die Kündigung den Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses hinauszuzögern und damit doch noch eine frei werdende Alternativwohnung zu bekommen. Der Vermieter muss dann diese Alternativwohnung dem Mieter anbieten. Tut er es nicht, riskiert er die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung. Quelle: www.friesrae.de Beschluss des Monats! Fensteraustausch: Kann die Eigentümergemeinschaft beschließen, dass die Eigentümer pauschal entschädigt werden?Worum es geht:
Die Wohnungseigentümer beschließen im Jahr 1983 mehrheitlich, dass jeder Eigentümer seine Wohnungsfenster auf eigene Kosten instand setzt. In der Folgezeit erneuern zahlreiche Miteigentümer ihre Fenster. Nach der BGH-Entscheidung zu sog. Zitterbeschlüs-sen setzt ein Miteigentümer durch, dass sein Fenster auf Gemeinschaftskosten erneuert wird. Die Gemeinschaft akzeptiert das. Anschließend beschließt sie über Ausgleichszahlungen für die bisherigen Fensteraustausche. Da sowohl der Instandhaltungszustand der einzelnen Fenster als auch die Rechnungen ganz unterschiedlich waren (zwischen 1.600,00 € und 8.700,00 €), wird eine „symbolische Vergütung“ von pauschal 1.000,00 € pro Wohnung beschlossen. Ein Eigentümer ficht diesen Beschluss an.
Zitterbeschluss:
(Außen-)Fenster stehen im Gemeinschaftseigentum. Daher ist für deren Instandsetzung auch allein die Gemeinschaft zuständig. Häufig beschließen Wohnungseigentümer dennoch mit Mehrheit, dass die Wohnungsfenster auf Kosten der einzelnen Eigentümer instand zu setzen sind. Das geht jedoch seit der Entscheidung des BGH vom 20.09.2000 (V ZB 58/99) nicht mehr: Danach sind Mehrheitsbeschlüsse, die Angelegenheiten re-geln, die ausschließlich durch Teilungserklärung oder Vereinbarung bestimmt werden dürfen, nichtig. Sie werden auch nicht durch Verstreichen der Anfechtungsfrist bestandskräftig („Zitterbeschluss“). Die Beschlüsse zur individuellen Fensterinstandsetzung aus dem Jahre1983 waren also nichtig.
Was sagt das OLG Düsseldorf?
Die Beschlussanfechtung scheitert. Das Gericht hält den Beschluss zur pauschalen Kos-tenerstattung für wirksam. Denn er entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es steht im Gemeinschaftsinteresse der Wohnungseigentümer, dass berechtigte Ansprüche ausgeglichen werden. Dass die Ansprüche der 9 Wohnungseigentümer berechtigt sind, ergibt sich daraus, dass die Beschlüsse zur Fensterinstandsetzung aus dem Jahre 1983 nichtig waren. Denn die Fenster sind zwingend, so dass ihre Instandhaltung und In-standsetzung somit Gemeinschaftsaufgabe sind. Die Miteigentümer haben folglich nach einem Fensteraustausch auf eigene Kosten Ersatzansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Gericht hält auch die Pauschalzahlungen für unbedenklich. Hierdurch erspart sich die Gemeinschaft nämlich den Aufwand und die Unklarheiten bei der Bewertung des seinerzeitigen konkreten Erneuerungsbedarfs der jeweiligen Fenster. Damit trägt die Zahlung auch zur Befriedung des Gemeinschaftsverhältnisses bei. Dabei kann offen bleiben, ob die Ersatzansprüche bereits verjährt seien. Denn gerade diese Unsicherheit rechtfertigt die Zahlung eines pauschalen „minimalen Aufwands“. (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 26.05.2008 - 3 Wx 271/07)
Anwaltsempfehlung:
Heute, nach Änderung des Wohnungseigentümergesetzes per 01.07.2007, könnte über einen individuellen Fensteraustausch durchaus mit einem Beschluss entschieden werden. Voraussetzungen sind: Der Beschluss muss sich auf den Einzelfall beschränken.
Benötigt wird eine qualifizierte Mehrheit (drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile).
Quelle: www.friesrae.de Wichtiges für 2009 Was ändert sich zum 01.01.2009 in der HeizkostenVO? Die HeizkostenVO ändert sich ab 01.01.2009. Wichtigste Neuerung: Der Vermieter darf nicht mehr wählen, ob er die Heizkosten „50:50“ also zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Wohnfläche o. ä., oder z. B. „70:30“ umlegt. Die neue VO schreibt für den Regel-fall zwingend ein Verhältnis von 70:30 vor!
Warum die Überarbeitung?
Die Regierung will ihre hochgesteckten Ziele zur Senkung des Primärenergieverbrauchs sen-ken.
Überleitungsrecht:
Für alle Abrechnungsperioden, die am 01.01.2009 oder später beginnen, gelten schon die neuen Regelungen.
Künftig wird 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Fläche verteilt!
Diese Quote hat sich als angemessen für „normale“ Objekte herausgestellt. Deshalb sind neue Mietverträge mit einem Verteilerschlüssel von 70:30 (verbrauchsabhängige zu nicht verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung) abzuschließen. Ausnahmen gelten für folgen-de Objekttypen:
Baujahre ab 1995 (diese Neubauten sind generell deutlich besser gedämmt. Deshalb wirkt sich sparsamer Verbrauch dort weniger aus.)
Baujahre vor 1995 mit neubauähnlicher Wärmedämmung (entsprechend 3. Wärmeschutz-VO)
Fernheizung (wegen der Leitungsverluste)
„Über-Putz-Leitungen" ohne Dämmung (ebenfalls wegen der Leitungsverluste)
Bei den Ausnahmeobjekten bleibt es weiterhin im Ermessen des Vermieters, welchen Verteiler er wählt. Eine Unterschreitung des verbrauchsabhängigen Regelanteils von 70:30 % auf bis zu 50:50 % ist dann weiterhin zulässig und ggf. sogar zu empfehlen.
Altverträge mit vereinbarter oder praktizierter Quote von 50 : 50!
Auch bei diesen Objekten muss der Vermieter den Verteilerschlüssel auf 70 : 30 umstellen, wenn nicht eine der genannten Ausnahmen vorliegt! Es ist mindestens zweckmäßig, nach Ansicht einiger Juristen sogar auch erforderlich, die Mieter rechtzeitig zu informieren. Grund: Die Mieter sollen wissen, dass sich sparsames Heizen künftig (noch) mehr lohnt. Die alten Mietverträge selbst müssen nicht geändert werden, da die neuen Regelungen der HeizkVO die entgegenstehenden Regelungen in den Altverträgen verdrängen.
Sollfrist für Mitteilungen über die Messergebnisse:
Die Vermieter sollen die Ableseergebnisse dem Mieter innerhalb eines Monats mitteilen (ausreichend: Ablese-Quittierung bei Verdunstungsgeräten). Eine Ausnahme gilt, wenn der Mieter die Informationen selbst am Gerät abrufen kann. Die Zukunft liegt also bei den Selbstablesegeräten!
Wärmezähler-Pflicht bei verbundenen Anlagen:
Der Vermieter kann nicht mehr zwischen Messung und Berechnung (= Anwendung der vor-gegebenen Formel) wählen. Die Messung hat Vorrang außer bei unzumutbaren Einbaukosten (Vorsicht! Nicht unzumutbar ist eine Umrüstung, die sich durch langfristige Einsparmöglich-keiten amortisiert!). Für die Umstellung ist eine Frist von 5 Jahren vorgesehen (bis 31.12.2013).
Was passiert bei versäumter Umstellung auf 70:30 oder fehlenden Wärmezählern?
Wie immer droht bei Fehlern das 15-prozentige Kürzungsrecht! Die bisherige Rechtsanwendung bei ähnlichen Abrechnungsmängeln spricht dafür, dass Mieter in Zukunft auch bei Missachtung des zwingenden 70:30-Verteilerschlüssels und bei Fehlen von Wärmezählern (hier nur Warmwasserkosten) kürzen dürfen.
Kosten der Verbrauchsanalyse werden umlegbar:
Künftig sind auch die Kosten einer Verbrauchanalyse als Betriebskosten umlegbar! Das soll die Vermieter ermuntern, die objektspezifischen Defizite der Wärmedämmung in den Griff zu bekommen.
Zum Schluss einige Besonderheiten:
Bei der Warmwasserversorgung ist der solar erzeugte Teil bei den Kosten nicht zu berück-sichtigen!
Nicht zugelassene Messgeräte, die bisher noch von einer inzwischen betagten Übergangsre-gelung profitiert haben, sind bis Ende 2013 auszutauschen!
Für Passivhäuser gilt die HeizkVO nicht!
Quelle: www.friesrae.de - FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft Winterdienst des Stellplatzvermieters? Ein Vermieter eines PKW-Stellplatzes ist dem Mieter grundsätzlich nicht zum Winterdienst verpflichtet, entschied das OLG Düsseldorf mit Beschluss vom 19. Mai 2008. Bereits für öffentliche Parkplätze sei anerkannt, dass eine Streupflicht lediglich bei großer Ausdehnung und großem Fassungsvermögen oder bei schnellem Fahrzeugwechsel besteht. Dem Verkehrsteilnehmer könne zugemutet werden, auf winterliche Glätte zu achten und etwaige Ge-fahren auf kurzen Strecken selbst zu meistern. Ein vernünftiger Verkehrsteilnehmer stelle sich in der Regel auch auf die winterlichen Verhältnisse durch eigene Vorkehrungen ein. Kommentar
Die für öffentliche Parkplätze entwickelten Grundsätze für Streupflichten gelten erst recht auf vollkommen untergeordneten privaten Stellplätzen. Der Mieter ist hier gehalten, durch geeignetes Schuhwerk oder Mitnahme von Hilfsmitteln zur Schnee- oder Eisbeseitigung selbst Vorkehrungen zur Schadensvermeidung zu treffen. Tut er dies nicht und zieht er sich bei einem Sturz Schäden zu, hat er „Pech gehabt“ oder im Juristendeutsch: „es hat sich sein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht.“
Autor: Matthias Steinke - steinke@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19. Mai 2008, I-24 U 161/07 - www.ibr-online.de Spruch des Monats „Manche Beiräte haben eine Vorliebe dafür, Einfluss zu nehmen ohne Verantwortung tragen zu müssen…“ In eigener Sache: Wir sind daran interessiert, auch Berichte, Erfahrungen und Fragen von interessierten Verwaltern / Beiräten / Wohnungseigentümern / Rechtsanwälten zu veröffentlichen. Für die Zusendung von Beiträgen / interessanten Beschlüssen wären wir Ihnen daher unter dittmann@wohnungsverwalter.de oder unterstehenden Anschriften sehr dankbar. Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen. BFW-Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V.
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